房價神話破滅？零零后不買房、一線跌40%背后的四個樓市真相

房價趨勢

當零零后徹底拋棄買房執念，當一線城市房價從高點暴跌40%，當"核心區永遠漲"的神話破滅——樓市的天，真的變了。高盛預測：到2027年全國二手房掛牌量將超1100萬套，而新房需求比2017年峰值驟降75%。曹德旺的預言正在成為現實：房子作為投資品的時代已經結束。面對房齡超三十年的老破小加速貶值、三四線文旅盤深度套牢的現狀，普通家庭該如何止損？是繼續硬扛高額房貸，還是及早割肉離場？這場波及每個家庭的財富重構，遠比你想象的更加劇烈。


主持人:最近跟一個零零后聊天真是讓我驚掉下巴，他說他們這一代人根本沒把買房當回事兒，這個觀念轉變可以說是樓市變天的第一個信號。

嘉賓:對啊，這事兒我也深有感觸。說白了，這些年輕人從出生到現在就沒經歷過房價大漲的時代，他們憑什么要背三十年的房貸呢。這個現象其實反映了一個根本性的變化。

主持人:說到變化，我們現在看到連一線城市都撐不住了。比如廣州，有些區域的房價比二零二二年高點跌了百分之四十以上，這個跌幅確實有點嚇人啊。

嘉賓:沒錯，黃埔有產業園區，南沙是自貿區，按說應該是比較抗跌的區域。我認識一個朋友，二零二一年在南沙花三萬二一平買的房，現在掛牌一萬五都賣不掉，還欠銀行二百二十萬，這房子徹底成了負資產。

主持人:那除了廣州，其他城市的情況怎么樣。是不是三四線城市跌得更厲害。

嘉賓:全國一百二十多個三四線城市都在跌，有的比廣州跌得還狠。而且現在樓市出現了四個很明顯的跡象，第一個就是核心區的房價也開始松動了。

主持人:以前不是都說核心區永遠漲嗎。現在連這個神話也破滅了。

嘉賓:是啊，比如上海外環外的樓盤，之前炒到六萬一平，現在四萬就能買到。就算是核心地段，也只有真正的好房子才有人要，那些靠概念炒作的早就開始降價了。

主持人:那第二個跡象是什么呢。聽說現在一二手房倒掛的現象也沒了。

嘉賓:對對對，以前新房因為限價比二手房便宜，大家搶著買。現在反過來了，二手房比同地段新房還便宜，中介都說客戶變精明了，先看二手房劃算才下手。

主持人:這么說來二手房市場壓力很大啊。我聽說掛牌量都爆了。

嘉賓:這就是第三個跡象。廣州二手房掛牌快二十萬套，南京十八萬套，重慶三十萬套，房子多到賣不完。高盛還預測到二零二七年全國二手房掛牌量會超一千一百萬套。

主持人:那第四個跡象是不是跟斷供有關。現在好像越來越多的人還不起房貸了。

嘉賓:沒錯，比如有個叫李芳的，每月還七千多房貸，看著房子貶值急得睡不著。央行數據顯示二零二四年城鎮居民家庭債務收入比到頂了，大家根本沒能力再借錢買房。

主持人:那房價還會不會止跌上漲呢。這個問題可能是很多人最關心的。

嘉賓:其實根本原因有三個。第一是城鎮化紅利沒了，二零二五年全國人口比二零二三年少了一百九十六萬，城鎮人均住房面積都四十一點二平了，快趕上發達國家了。

主持人:也就是說人口不增長了，房子卻越來越多了。那第二個原因是不是需求減少了。

嘉賓:對，高盛預測未來幾年中國新房需求會比二零一七年的峰值少百分之七十五。二零一七年一年賣兩千萬套，以后可能一年都賣不到五百萬套。

主持人:那第三個原因應該是房子不賺錢了吧。現在好像大家都不把房子當投資品了。

嘉賓:曹德旺早就說過，未來五年房子作為投資品的時代結束了。以前家庭財富百分之七十三點五在房子上，現在降到百分之六十二點三，大家都把錢往其他地方挪。

主持人:那面對這種情況，不同的人該怎么應對呢。比如想買房的人該怎么辦。

嘉賓:想買房的人就別想著投資了，只買必須住的。要么是一二線城市的剛需，要么是真要改善的。千萬別碰三四線的文旅盤和遠郊的概念盤，買了就套牢。

主持人:那想賣房的人呢。現在是不是該趕緊出手。

嘉賓:兩類房子要趕緊拋。一是城市里房齡超三十年的老破小，沒電梯配套差，以后更賣不掉。二是三四線的投資房，高盛說二零二五到二零二七年還得跌。

主持人:那對于已經負債很高的家庭該怎么辦。現在很多人房貸壓力都很大。

嘉賓:可以找銀行協商，要么降利率，要么延長還款期限。二零二五年上半年很多人都拿到利率優惠了。實在不行該割肉還是要割肉，金融上這叫止損。

主持人:所以說房子會回歸它的本質，就是用來住的。曹德旺這個預言看來是要成真了。

嘉賓:沒錯，明年房價不會給炒房的人驚喜，只會給他們驚嚇。這個趨勢已經很明確了。