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關于房價地圖，一房一萬分別給大家帶來了上海134個板塊的房價地圖以及5年板塊價格漲跌幅（點擊查看）
在看到上海全新房價格局的同時，后臺很多朋友想看不同房齡二手房的價格，今天TA來了
「上海次新房房價地圖」
數據截止到2022年7月；本文中提及的價格都是板塊內次新房房價，后文不再重申；藍色代表板塊內沒有次新房
先來說說次新房的定義：房齡在2008年后的二手房住宅（包含動遷房），區別于98年之前的老公房和98-08年的早期商品房
再來說說價格口徑：圖中次新房價格是市場價，區別于合同價和掛牌價，顧名思義，市場價更接近當下的真實成交價
如果說板塊房價地圖代表了板塊的整體實力、漲跌幅地圖代表了板塊的向上動力，那次新房作為所在板塊的價格、居住品質排面，「上海次新房房價地圖」就是板塊的魅力
畢竟置業二手次新房的朋友，都是對地段、居住品質、產品力有更高要求的，最終，都體現在了價格里面
而這個價格，可能超出了很多人的預料，次新房均價超過10萬/㎡的板塊就有30個
我們一起來看看
先說一個關于次新房「稀缺」的數據，從全市統計來看，上海次新房存量約270萬套，占到上海二手房總存量的約32%，整體來看，并不算稀缺
但是當具體到某一個區域，稀缺性就非常明顯了，傳統市中心7區的次新房存量占比僅為總體的約10.72%，黃浦、長寧更是占比不足1%
也正是這一部分市中心的次新房，成為了上海樓市金字塔的塔尖存在
「上海外環內次新房價地圖」
中環成為一個明顯的分界線
除了新江灣城外，深紅色幾乎都聚集在中環以內，南京西路、陸家嘴、前灘、徐匯濱江，傳統市中心板塊和新興板塊共同撐起了上海樓市的天花板
當我們聚焦到外環內，浦東和浦西幾乎是不分高下，當然，上海地傾西南在板塊房價地圖上也得到了印證，下面一房一萬為大家制作了不同價格板塊的分布地圖：
第一梯隊
均價15萬/㎡以上
均價在15萬/㎡以上的板塊，只有8個，其中6個分布在浦西
之前板塊房價地圖中排名第一的前灘，在「上海次新房房價地圖」中，只能排到第6名，而且與第一名的差距，高達30%
除了南京西路和淮海中路和龍華之外，其余5個板塊都是濱江板塊，而且都是有大規劃加持：陸家嘴-金融中心、北外灘-世界級會客廳、黃浦濱江-金融城、徐匯濱江-國際創新創意產業群、前灘-上海城市中心3.0
地段 規劃=上海樓市天花板
第二梯隊
均價10-15萬/㎡
如果說在上海樓市的金字塔尖（15萬/㎡以上），浦東只是屬于弱勢，那么在10-15萬/㎡這個分段，浦西完勝
傳統市中心板塊在這個段位，占據主力地位，除此之外，新江灣城作為唯一一個中環外板塊，表現非常突出，也是「上海次新房房價地圖」中為數不多突破環線的板塊
第三梯隊
均價8-10萬/㎡
8-10萬/㎡的板塊，主要集中在中外環附近，僅從圖中來看，浦西外環大于浦東中環，這明顯與大家的體感不符
而原因其實也很簡單，浦東外環內的次新房中，有相當一部分是動遷安置房（房齡2008年以后），拉低了板塊次新房的均價，屬于結構性缺失
最典型的，像關注度比較高的板塊，比如古北，二手房主力是老公房和早期商品房，沒有商品次新房（新建商品房進入二手市場），因此排名不夠突出
第四梯隊
均價5-8萬/㎡
價格來到5-8萬/㎡，外環板塊開始進入視線，華漕、徐涇、莘莊、高行、唐鎮
但是與板塊房價地圖不同的是，每個梯隊都是依次向外，從內環內到內中環再到中外環、外環外，這種現象其實與我們體感中很多外環外板塊的價格已經趕上中心城區略有落差
而這種落差行程的主要原因就是，外環外次新的價格超過了中心城區的老公房或者是早期商品房
同房齡產品，價格梯度非常有序，這一點在后續的「上海早期商品房地圖」和「上海老公房地圖」中，可以得到進一步印證
第五梯隊
均價3-5萬/㎡
第六梯隊
均價3萬/㎡以下
第五、第六梯隊主要集中在外郊環，也是次新房中“動遷”含量最高的梯隊，所以價格總體偏低，部分板塊內的商品次新房價格還是非�？捎^，比如九亭的貝尚灣、嘉定新城的西郊金茂府等等
但次新房的定義本身就有其含義，2008年以后的小區，無論是商品房還是動遷房，小區設計、戶型設計相較于之前都是有明顯改善的，對于很多朋友來講，都是可以考慮的置業選擇
總結
看完次新房的房價數據，如果只能用一個字來形容，那一定是“貴”
很多板塊的次新房價格高出板塊整體均價超30%，最夸張的陸家嘴、淮海中路板塊次新房更是超過了板塊均價的80%
一房一萬在直播中多次提到過：隨著市場行情分化，外環內的二手房、新房將越來越稀少，而更稀少的「次新房」，無疑是很多購房者的終極目標
但與此同時不可忽視的是不同板塊間的市場已經越來越走向分化，強者恒強是主旋律！
買房建議方面：
從當下的市場行情來看，次新房的價格走勢相對堅挺，業主心態良好，議價空間不大，對于一些短期內沒有新房供應的板塊，可以著重考慮相鄰板塊或區域的新房
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發表于 2023-9-22 00:16:31
