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9月14日，國家統計局發布70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示：70個大中城市的商品住宅銷售價格均出現下降，就連北京、上海、廣州和深圳這樣的核心城市也不例外。尤其值得注意的是，在同比數據方面，廣州和深圳的二手住宅銷售價格下降幅度超過了10%，這一降幅甚至大于大部分二三線城市。
2024年8月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2個百分點。具體來看，北京、廣州和深圳分別下降0.5%、0.5%和0.8%，而上海則上漲0.6%。與此同時，二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別下降0.7%和0.8%，降幅均比上月擴大0.1個百分點。
對比之下，一線城市二手住宅的銷售價格同比降幅大于二三線城市。特別是廣州和深圳，8月份的同比降幅均超過10%，這一降幅遠高于大部分二三線城市。盡管一線城市中，上海的房價開始止跌回升，同比漲幅甚至達到4.9%，但從整體來看，全國新房市場仍然不容樂觀。
在二手住宅方面，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.9%，降幅比上月擴大0.4個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降1.0%、0.6%、0.7%和1.3%。二、三線城市二手住宅銷售價格環比分別下降1.0%和0.9%，降幅比上月分別擴大0.2個和0.1個百分點。
盡管北京的二手房成交量依然保持在較高水平，自3月以來每月的網簽量均超過1.3萬套，7月更是突破了1.5萬套，并且預計8月和9月仍將維持在1.4萬套以上，但價格卻呈現出下跌趨勢。二手房價格分化明顯，多數房源需降價10%以上，甚至高達30%以上才能成功售出。
北京的房地產市場一向被視為國內最堅不可摧的房價堡壘。然而，這座堡壘如今也面臨著前所未有的挑戰。在過去的一年里，即便是北京這樣堅固的房價堡壘，也未能完全抵御住這一波房價下跌的沖擊，市場狀況變得支離破碎。
盡管北京的房價并未出現斷崖式的暴跌，但整體的下跌幅度依然引人注目。雖然沒有官方的精確統計數據支持，但從各個渠道的實際成交案例來看，房價下跌20%至40%的情況并不少見，這一降幅也并非夸大其詞。
盡管新房市場表面上看起來一片繁榮，海淀區、豐臺區等地在供地計劃中紛紛拿出了壓箱底的優質地塊，且像朱辛莊、十八里店、新首鋼等地塊的指導價也有所上調。
但實際情況卻是，北京的土地拍賣市場基本處于底價成交甚至流拍的狀態。例如，前幾天位于北京四環的一宗地塊就因無人問津而流拍，還包括順義東風商場地塊，該地塊在流拍后重新上架，但月底是否能順利成交仍是未知數。此外，當前北京的新盤項目幾乎沒有能夠按照指導價銷售的，房價普遍一降再降，降價幾十萬元已成常態，甚至出現了房價打六折的現象。
全國的目光都聚焦在北京，如果北京的房產市場能夠復蘇，人們的信心將會增強，其他一線和二線城市也有望隨之逐步回暖；反之，如果北京的房產市場遲遲不見起色，其他城市的房產市場也將難以復蘇。
北京的房產市場，可以說是全國市場的風向標。
要想實現房地產市場的全面復蘇，就必須先拯救北京市場；只有當北京的房產市場重振旗鼓，其他城市才有希望跟進。盡管北京的房價并未像某些城市那樣出現腰斬、甚至膝蓋斬或腳踝斬的情況，但普遍20%至30%左右的下跌幅度，已經對市場參與者產生了巨大的心理沖擊。
最近，我詢問了一圈身邊的朋友，無論是來自上海還是北京，甚至包括一些上市公司的董事長，無一例外，他們的房產都在虧損，沒有一個例外，虧損一百多萬的情況已是少數。我的建議是，在家庭沒有巨大負債的情況下，盡量不要急于出售房產。
前兩天，我參加了一場聚會，一位律師現場分享了近期各省的一些“大城故事”給在場的企業主們。如，小微罰款；“奶牛”企業被弄成“xing”事，把全家10幾口請去吃一段時間的“自助餐”，付完“自助餐費”后，再放其老小回家...這些案例都表明，目前相關方都在瞄準民營企業。面對這一現實，我們不應簡單地拒絕任何觀點，畢竟每個人都在為了生存而努力，這是可以理解的。無論民營企業的規模大小，如果正在遭受大機器的干擾或者面臨資產被清算的風險，我想給出幾點建議：全部身價交出去以確保個人自由；大量裁員以減少運營成本；與物業所有者協商降低租金……未來的經濟形勢可能會更加嚴峻。
咱，還是接著來聊二手房市場。現在，二手房市場最大的問題已顯現出來，即“接盤人”相對較少。從一線城市二手房價格出現較大降幅的情況來看，后續二手房市場亟需探索新的發展模式，特別是通過增加潛在購房需求、推進二手房的原拆原建工作以及提高二手房的多功能利用等方式，“唯有如此，才能真正激活二手房的交易市場”。
就新房市場而言，盡管總體市場供給量在不斷減少，但由于購房者普遍存在觀望情緒，市場需求依然未能有效提振。
開發商如今是真的不愿意拿地了，能夠存活下來已經實屬不易。前兩年的土拍市場上，還有城投公司及國央企進行托底，然而今年以來，國央企的拿地份額也在大幅下降。根據中指研究院的數據，今年前8個月，百強房企的拿地總額為4731.3億元，較去年同期下降了40%。如此大的降幅足以說明，當前房企不僅不愿意，甚至也不敢貿然拿地。即便有拿地動作，也主要集中在主城區的核心地塊。
就拿地數據而言，8月份的情況可謂進入冰點。克而瑞的數據顯示，8月份百強房企中有近八成沒有參與拿地，而拿地金額超過30億元的僅有4家房企。在克而瑞監測的30家重點房企中，8月份的投資金額不足200億元，同比和環比分別下降了77%和49%，降幅之大，使房企的投資預期降至極低水平，僅高于2023年1月，即春節期間的數據。要知道，2023年1月正值春節假期，但即便如此，今年8月份重點房企的投資金額竟然還不如春節月。
房企拿地意愿的下降，直接導致了土地拍賣中的流拍率上升。以廣州為例，今年前8個月，廣州共有14宗地塊流拍，成交27宗，流拍率達到34%。若剔除商業辦公用地，住宅用地的流拍率更是高達50%。目前，拿地的主力軍主要是國央企及地方城投公司，但百強房企拿地金額的快速下降，反映出這些國資平臺拿地意愿也在減弱。例如，保利發展上半年權益拿地金額為109億元，看似數額不小，但實際上僅相當于去年同期的一半。中海地產上半年的投資總額為129億元，也僅為去年同期的三分之一。由此可見，房企對于拿地的態度，已從過去的民營房企主導轉變為國資平臺主導，而現在，連國資平臺也不愿意出手拿地。
那么，為何房企如今不愿意拿地呢？首先是信心問題。對于民營房企而言，他們正在為生存而掙扎，甚至連活下去的信心都沒有，更別提拿地了。對于國資平臺而言，雖然出于社會責任可能會繼續拿地，但他們也不愿成為高價拿地的“冤大頭”。當前樓市預期持續走低，國資平臺缺乏盈利的信心，自然不敢大規模拿地，只能爭取一些核心地塊的有利潤空間的土地。
其次是庫存問題。盡管房企目前不愿拿地，但這并不意味著他們手中沒有儲備土地。否則，房地產市場的供需關系不至于失衡，各地新房的去化周期也不會持續攀升，高層也不會反復強調去庫存的重要性。目前，房企手中的庫存壓力已非常大，特別是那些位于郊區的地塊，在當前市場環境下非常難賣。即使以成本價出售，價格依然較高，市場預期的低迷導致庫存難以消化，房企自然不敢輕易拿地。
房企不愿拿地，實際上也在向市場發出一個信號：短期內看不到樓市扭轉的希望。當然，這是從整體市場層面而言。目前，部分核心地塊的溢價率依然較高，仍有房企在爭搶拿地，但這類地塊太少，無法形成市場效應，也無法扭轉預期。因此，作為普通購房者，目前無需急于購房。盡管有人聲稱一二線城市房地產市場仍有希望，但實際上，本輪樓市調整是廣泛擠壓泡沫的過程，從一線城市到四五線城市，房價普遍都在下跌。根據國家統計局的數據，二手房市場中，一二線城市的房價跌幅甚至大于三四線城市。這是當前樓市的普遍狀態，而少數核心豪宅的熱銷只是個例。
你可以長期看好核心城市，但從目前來看，這并不是普通人入手房產的好時機。因為普通購房者能夠買到的房產價格仍在下跌。同時，當前高層對于房地產市場的態度轉向健康發展的方向，增加保障性住房供應，這對普通購房者來說越來越有利。當然，這種有利條件仍然存在一定的門檻，但至少比之前的高房價和高泡沫時期要好得多，那時高企的房價幾乎將購房大門封死，即使六個家庭的積蓄也可能無力購房。
當前房地產市場面臨著一定的下行壓力，但隨著政策調整和市場機制的不斷完善，市場逐漸修復的可能性正在慢慢顯現。特別是那些經濟基礎良好、人口流入量大的城市，其房地產市場仍舊具備較大的發展潛力。此外，為穩定房地產市場，各地政府可能在“金九銀十”期間推出更多政策措施，如購房補貼、稅費減免等，以刺激購房需求。這些政策的實施將有助于提升購房者的購買意愿，從而促進銷售量的增長。
我可以明確告訴大家，當前樓市幾乎所有數據都在下滑，“前期的政策效果逐漸減弱，整體來看，購房者的信心嚴重不足。”
此外，居民對未來收入增長持悲觀態度，加上房價持續下滑的預期暫時無法逆轉，這些負面情緒交織在一起，導致消費信心受阻。
如今，購房決策已不僅僅是一個簡單的經濟行為，它更多地與居民的收入穩定性以及房價上漲預期緊密關聯。
基于此，要實現房地產市場的真正穩定，就需要采取一系列更有針對性的政策措施。9月份，唯一可能的利好或許就是存量房貸利率下調的政策了。
要刺激消費，居民手里得有足夠的資金才行。讓國家直接發錢或讓企業加薪顯然不太現實，當前的大環境下，不被降薪或裁員已經是萬幸了。
因此，減輕居民的房貸負擔無疑是一種有效的辦法。大家每年節省下來的這部分資金可用于消費，這對于提振內需具有重要意義。
目前，新發放的貸款利率在很多城市已經低至3%以下。新貸款與舊貸款之間超過1%的利率差異，確實讓人難以接受。
從政策時機來看，降低存量房貸利率的窗口期已經到來。就像2008年那樣實行房貸利率統一調整，將產生積極的影響。
至于存量房貸利率下調的利好政策能否穩定房價，以及其持續時間有多長，目前尚難以定論，但估計能維持一個月左右。
不過，這一政策仍然是值得我們共同期待的！
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發表于 2024-9-16 12:27:00
