|
|
2025 年 7 月，福州福清有位業(yè)主想盡快把二手房出手，一下子降了 30 萬，結(jié)果當(dāng)天就接到了約談電話，讓他把這個(gè) “擾亂市場” 的降價(jià)行為撤銷。這件事一出來，好多人都在討論，這背后其實(shí)是當(dāng)下房地產(chǎn)市場的一個(gè)縮影 —— 一邊是地方上對市場的緊張，另一邊是市場本身的冷清。
就拿北京和上海來說，貝殼研究院 2025 年 7 月的月報(bào)里寫著，北京的二手房掛牌量有 15.2 萬套，上海更是到了 18.1 萬套。這么多房子掛出來，價(jià)格卻沒怎么大跌，就像被釘住了一樣。再看房價(jià)收入比，易居研究院 2024 年的報(bào)告說全國是 12.3 倍，也就是說一個(gè)普通城鎮(zhèn)家庭差不多 12 年能買套百平米的新房。可到了上海就不一樣了，按 2024 年上海家庭年均可支配收入 11.5 萬，百平米新房均價(jià) 600 萬算，房價(jià)收入比得有 52 倍，普通家庭想買套房，壓力可不是一般的大。
要說房價(jià)下跌，這也不是頭一回了。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)就說過，過去二十年里，房價(jià)至少有四次明顯的下跌周期。
2008 年金融危機(jī)那陣，房地產(chǎn)市場就挺慘的。2008 年 12 月有篇報(bào)道，說北京有些地方的二手房價(jià)格跌了 15%-20%。那時(shí)候開發(fā)商日子也不好過，萬科在全國帶頭降價(jià) 15%-30% 來回籠資金，當(dāng)時(shí)在行業(yè)里還引起了不少討論。不過這波下跌沒持續(xù)太久，后來因?yàn)橐幌盗写碳ふ撸績r(jià)慢慢又漲回去了，三年時(shí)間好多地方還翻倍了。
到了 2014 年 3 月，杭州的房價(jià)沒受什么政策打壓，自己就開始跌了，后來還蔓延到了全國。杭州市房管局 2014 年的年報(bào)顯示，當(dāng)年杭州新房價(jià)格同比跌了 5.2%。這主要是因?yàn)橹吧w的房子太多，供大于求，再加上經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大家買房的需求也沒那么旺了。但后來棚改貨幣化一出來，又把全國的房價(jià)給推上去了。
2017 年的時(shí)候，因?yàn)檎{(diào)控政策收緊，市場又進(jìn)入了調(diào)整期。北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，2017-2018 年北京的新房價(jià)格總共跌了 4.3%。環(huán)京的燕郊更厲害，鏈家的區(qū)域報(bào)告里說，那邊的二手房價(jià)格跌了差不多 40%。不過這波資金后來又跑到珠三角，在那兒又炒起了新的房價(jià)高峰。
現(xiàn)在這輪調(diào)整是從 2021 年銷售到頂之后開始的。惠譽(yù)在 2025 年 3 月的報(bào)告里預(yù)測，2025 年房價(jià)會(huì)跌 2%-3%，2026 年還會(huì)跌 1%-2%。但這次和以前不太一樣，里面摻雜著人口變化和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的影響。
可能有人注意到，2025 年 5 月 70 個(gè)大中城市的新房價(jià)格環(huán)比漲了 0.2%，這是不是說明市場回暖了？其實(shí)不然，一線城市普通住宅價(jià)格 5 月同比還是降了 0.8%。那為啥整體看是漲的呢？主要是豪宅賣得多了。像上海，2025 年前 5 個(gè)月，3000 萬以上的新房就賣了 423 套，上海市房管局 5 月的簡報(bào)里有這個(gè)數(shù)，這些高價(jià)房把整體均價(jià)給拉上去了，普通商品房市場其實(shí)還是挺冷清的。
說到房子，庫存是個(gè)大問題。國家統(tǒng)計(jì)局 2025 年 1-5 月的數(shù)據(jù)顯示，待售的商品房有 6.92 億平方米。而且去化速度越來越慢，3 月還賣了 1227 萬平方米，到 5 月就只剩 300 萬平方米了，照這樣下去，得 18.7 個(gè)月才能把庫存清完。
那為啥房價(jià)就不能痛痛快快地跌呢？這里面牽扯到好多方面的利益。蘇州住建局 2024 年 3 月有個(gè)公告，說新房降價(jià)超過 10% 就得備案。這政策看著是為了穩(wěn)定市場，其實(shí)也能看出地方財(cái)政的難處。財(cái)政部 2024 年的報(bào)告里說，土地出讓收入占地方財(cái)政的 28%，要是房價(jià)跌太狠，土地不好賣，地方財(cái)政壓力就大了。
不光是地方，銀行和購房者也受影響。央行 2024 年的金融數(shù)據(jù)顯示，居民的中長期貸款里，70% 以上都是房貸。就像鄭州有個(gè)家庭，月供 9800 塊，到手工資才 1.3 萬，月供占了收入的一大半，日子過得緊巴巴的。要是房價(jià)跌太多，有些人可能就不想還房貸了，銀行的壞賬就會(huì)增加。
從供需來看，房子其實(shí)不少了。西南財(cái)經(jīng)大學(xué) 2024 年的《中國住房市場發(fā)展報(bào)告》里說，城鎮(zhèn)空置房有 6500 萬套，按人均 30 平米算，能住 1.95 億人。中國房地產(chǎn)研究會(huì) 2024 年的報(bào)告也提到，全國的住房總面積大概 500 億平方米，能滿足 16.7 億人居住，可 2024 年全國總?cè)丝诓?14.09 億，房子明顯供大于求了。
人口變化也影響著房價(jià)。國家統(tǒng)計(jì)局 2024 年的公報(bào)顯示，2024 年出生人口 902 萬，死亡人口 1120 萬，人口自然增長是負(fù)的。沈陽有個(gè)新區(qū)，規(guī)劃能住 30 萬人，可第七次人口普查的數(shù)據(jù)顯示，實(shí)際才住了 8 萬人。貝殼研究院的數(shù)據(jù)也顯示，35 歲以下購房者占比從 2020 年的 62% 降到了 2025 年的 37%，買房子的剛需越來越少了。
高房價(jià)還帶來了其他問題。中國青年報(bào)社社會(huì)調(diào)查中心 2024 年做過個(gè)調(diào)查，72.3% 的年輕人說因?yàn)榉績r(jià)太高，想晚點(diǎn)生孩子。深圳中原地產(chǎn) 2024 年的報(bào)告里說，深圳百平米的二手房，首付得 168 萬，一個(gè)月入 1.5 萬的普通家庭，得攢 9.3 年才能湊夠首付。而且，資金都跑到房地產(chǎn)里了，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)也不好。央行 2025 年上半年的社會(huì)融資數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)占了 32% 的融資，制造業(yè)才 25%，這樣下去，實(shí)體經(jīng)濟(jì)想發(fā)展壯大就更難了。
說到底，房地產(chǎn)市場要健康發(fā)展，還得讓老百姓的購買力跟房價(jià)匹配上。就像北京，金融業(yè)年薪 42 萬，跟制造業(yè)的收入差距那么大，上海 52 倍的房價(jià)收入比也遠(yuǎn)超國際上 6-8 倍的合理區(qū)間。要是這些情況得不到改善，房地產(chǎn)市場很難真正穩(wěn)定下來。
未來房價(jià)會(huì)怎么走，現(xiàn)在誰也說不準(zhǔn)。但有一點(diǎn)是肯定的，光靠政策支撐，沒有真實(shí)需求，房價(jià)很難一直維持高位。或許經(jīng)過一段時(shí)間的調(diào)整，房地產(chǎn)市場能慢慢回歸理性，真正成為滿足人們居住需求的地方，而不是炒作的工具。
要是你手里有 100 萬，現(xiàn)在是會(huì)買房還是再等等呢？不妨在評論區(qū)聊聊你的想法。
|
本帖子中包含更多資源
您需要 登錄 才可以下載或查看，沒有帳號？立即注冊
x
|
發(fā)表于 2025-7-29 00:08:26
