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曾經被視為"永不虧損"的中國房地產市場，如今正經歷前所未有的嚴峻考驗。四年連續下跌的房價曲線，突破60%警戒線的居民杠桿率，這些數據似乎在向我們發出警告：樓市硬著陸的風險正在加劇。2025年上半年，全國70個大中城市中有53個城市的新建商品住宅價格同比下降，降幅最高達到12.8%。這一系列數據背后，反映的是中國房地產市場深層次的結構性變化。
房價走勢是判斷樓市健康狀況的重要指標。截至2025年7月，中國一線城市新房均價為每平方米34,982元，環比下降0.7%，同比下降4.2%；二線城市新房均價為每平方米17,453元，環比下降0.9%，同比下降6.8%；三四線城市新房均價為每平方米9,876元，環比下降1.2%，同比下降8.3%。值得注意的是，這已經是多地房價連續第四年呈下跌趨勢，打破了"房價只漲不跌"的神話。
全國范圍內的降價趨勢背后，區域分化日益明顯。東部沿海經濟發達地區如上海、深圳等城市，雖然房價也有所下調，但降幅相對較小，2025年第二季度平均降幅為3.5%；而中西部地區如武漢、成都、西安等城市，房價降幅則明顯擴大，平均降幅達到9.7%。一些三四線城市情況更為嚴峻，如河北邯鄲、山東菏澤等地，房價同比降幅超過15%，部分社區二手房價格甚至跌回了2018年的水平。
房價持續下跌直接影響了開發商的生存狀況。2025年上半年，全國房地產開發投資同比下降18.6%，降幅比去年同期擴大5.2個百分點。房企資金鏈緊張局面持續，今年已有27家中小型房企宣布破產或進入破產重組程序。即便是行業龍頭，也面臨嚴峻挑戰，多家上市房企2025年第二季度財報顯示，凈利潤同比下降超過30%。
土地市場同樣冷清。2025年上半年全國300個城市土地成交面積同比下降22.3%，土地流拍率高達28.5%，創下近十年新高。多地政府不得不下調土地出讓金底價，以吸引開發商參與土地競拍。北京、上海等一線城市的土地出讓金平均降幅達到15.7%，二線城市平均降幅為22.3%，三四線城市則高達35.6%。
居民杠桿率突破警戒線是樓市硬著陸風險加劇的另一重要信號。截至2025年第二季度末，中國居民杠桿率已達到63.7%，首次突破國際公認的60%警戒線。其中，住房貸款余額達到41.2萬億元，占居民總負債的73.8%。全國居民家庭債務收入比達到了107.3%，這意味著平均每個家庭需要將一年零一個多月的全部收入才能還清所有債務。
高杠桿帶來的是居民償債壓力的增加。2025年上半年，全國住房貸款不良率升至1.87%，較2024年底上升0.42個百分點。值得警惕的是，在部分三四線城市，住房貸款不良率已突破3%，個別地區甚至接近5%。居民"斷供"現象在一些房價大幅下跌地區明顯增加，據不完全統計，2025年以來全國已有超過10萬戶家庭選擇了"斷供"。
房價下跌與杠桿率上升形成的惡性循環已經顯現。房價下跌導致居民資產縮水，部分購房者陷入"負資產"困境，截至2025年6月，全國約有175萬戶家庭面臨房產價值低于剩余貸款的窘境，這一數字比2024年同期增加了68.3%。負資產壓力導致部分家庭選擇"斷供"，進而引發銀行收緊房貸政策，市場購買力進一步下降，房價持續承壓，形成惡性循環。
應對樓市硬著陸風險，各地政府已采取一系列措施。2025年以來，全國已有78個城市出臺了不同程度的樓市松綁政策，包括下調首付比例、降低貸款利率、放松限購限售等。其中一線城市平均首付比例從之前的30%下調至25%，二線城市從25%下調至20%，部分三四線城市甚至已取消首付限制。住房貸款利率也創下歷史新低，五年期以上LPR已降至3.65%，部分城市首套房貸款利率低至3.2%。
央行也加大了對樓市的支持力度。2025年7月，央行宣布開展1.2萬億元的定向降準，釋放長期資金支持房地產市場平穩發展。同時，對首套房貸利率給予更大的優惠，并加大對保障性住房建設的金融支持。央行行長在最近的一次記者會上表示："將采取必要措施防范房地產市場系統性風險，保障房地產市場平穩健康發展。"
樓市企穩還需多方合力。房企方面，需加快轉型，從單純的開發建設向多元化經營轉變，特別是加強存量房市場和租賃市場的開發運營。據統計，2025年上半年，全國房地產租賃市場規模達到2.3萬億元，同比增長18.7%，成為房企新的增長點。
購房者需理性看待房價波動，避免盲目跟風或恐慌性拋售。專家建議，在當前市場環境下，購房者應根據自身實際需求和經濟能力做出決策，避免過度杠桿化投資，以防范個人財務風險。據一項針對2025年購房意愿的調查顯示，78.3%的受訪者表示會根據自身居住需求購房，僅有15.6%的人表示會考慮投資性購房，這一比例較2020年的42.7%大幅下降。
長期來看，中國房地產市場正在經歷從高速增長向高質量發展的轉型。人口結構變化、城鎮化進程放緩、居民收入增速下降等因素都將影響未來房地產市場的走勢。2025年中國城鎮化率為66.8%，較2024年僅增長0.7個百分點，城鎮化紅利逐漸減弱。人口老齡化加速，65歲以上人口占比達到19.3%，較2024年上升0.9個百分點，這些都將對房地產市場產生深遠影響。
政策定調也顯示出對房地產行業的長期規劃。十五屆全國人大三次會議提出，要堅持"房住不炒"定位，促進房地產市場平穩健康發展。住建部最新發布的《2025-2030年全國住房發展規劃》明確提出，未來房地產政策將更加注重保障性，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
房地產市場的調整是中國經濟轉型升級的必經之路。從經濟結構來看，房地產投資占GDP的比重從2017年的13.4%下降到2025年的6.8%，房地產稅立法也在穩步推進中。與此同時，科技創新、先進制造、綠色能源等新興產業占GDP的比重從2017年的17.5%上升到2025年的27.3%，經濟增長動力正在從房地產主導轉向多元化發展。
當下中國樓市是否會硬著陸，取決于多種因素的綜合作用。房價連續四年下跌，居民杠桿率突破警戒線，確實增加了市場風險，但同時也要看到，中國經濟韌性強，政府調控手段豐富，金融體系穩健，這些都是防范樓市硬著陸的重要保障。
值得關注的是，與2008年美國次貸危機相比，中國房地產市場存在明顯不同。中國居民住房自有率高達87.3%，遠高于美國的65.4%；銀行對房貸的審核較為嚴格，幾乎沒有"次級貸款"；同時，中國居民儲蓄率高達37.2%，是美國的3倍多，這些都為防范系統性金融風險提供了緩沖。
房地產市場健康發展關乎國計民生。對于普通購房者而言，當前或許是入市的相對合適時機，但前提是根據自身需求和能力理性決策；對于政府而言，需要平衡短期穩定與長期改革的關系，既防范風險，又推動轉型；對于開發商而言，需要適應市場變化，調整經營策略，尋找新的增長點。
我國樓市正在經歷一場深刻變革，從野蠻生長到理性回歸，從投資屬性到居住屬性，這個過程雖然充滿挑戰，但也蘊含機遇。樓市能否實現軟著陸，取決于各方的智慧和決心。在這場變革中，每個人都是參與者，也是見證者。
你如何看待當前的房地產市場？是認為樓市即將硬著陸，還是相信會實現軟著陸？歡迎在評論區分享你的觀點和經歷。
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發表于 2025-9-17 03:00:26
