|
|
前幾天我朋友小李打來電話，語氣有些焦慮："老哥，我手里有點積蓄，一直想買套房，但看這行情，到底該不該出手啊？你不是研究這塊的嗎，給點建議唄。"
這個問題，最近問我的人可不少。尤其是看到2025年前三季度的房價數(shù)據(jù)后，不少人都犯了難。作為長期關(guān)注樓市的自媒體人，我今天就和大家聊聊這個話題，希望能給還在觀望的朋友們提供些參考。
剛拿到國家統(tǒng)計局9月發(fā)布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，2025年8月份，70個大中城市中有53個城市的新建商品住宅價格環(huán)比下降，比7月份增加了5個城市。一線城市新房價格環(huán)比下降0.3%，二線城市下降0.5%，三線城市下降0.7%。這個趨勢從去年底就開始了，已經(jīng)持續(xù)了近10個月。
記得去年年底，我們小區(qū)一套120平的房子掛牌380萬，結(jié)果一直賣不出去，到今年5月份才以345萬成交，足足降了35萬。業(yè)主急著換大房子，咬咬牙就認(rèn)了這個虧。這樣的故事在當(dāng)下并不少見。
房地產(chǎn)市場的變化絕非偶然。回顧這些年的房地產(chǎn)發(fā)展史，從1998年住房制度改革到2010年前后的瘋狂上漲，再到近年來的降溫調(diào)整，每一步都有其內(nèi)在邏輯。
2020年疫情之后，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的調(diào)整期。大量開發(fā)商資金鏈斷裂，爛尾樓問題頻發(fā)。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2024年全國商品房銷售面積比2021年的高點下降了約35%。這個下降趨勢在2025年并未見好轉(zhuǎn)，上半年全國商品房銷售面積同比又下降了12.3%。
我同學(xué)在某二線城市做房產(chǎn)中介，他告訴我今年的生意特別難做，門店業(yè)績比去年同期下降了40%多。"以前一個月能賣8-10套房子，現(xiàn)在兩個月能賣5套就不錯了。"他無奈地說，"最難的是，價格還在不斷往下走，買家都在觀望，賣家又不愿意大幅降價，兩邊都難做工作。"
為什么房價會持續(xù)下跌？我總結(jié)了幾個關(guān)鍵因素：
人口結(jié)構(gòu)變化是第一大因素。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2023年全國人口自1962年以來首次出現(xiàn)負(fù)增長，2024年這一趨勢加劇，2025年上半年全國人口繼續(xù)減少了約56萬人。人口增長是房地產(chǎn)需求的基礎(chǔ)，人口負(fù)增長意味著住房需求將逐漸萎縮。
同時，城鎮(zhèn)化率已經(jīng)從2010年的49.7%提高到2024年的66.2%，增長速度明顯放緩。簡單說，能進(jìn)城的人基本都進(jìn)城了，增量需求在減少。
供給過剩也是重要原因。據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會統(tǒng)計，截至2024年底，全國商品房庫存量約為7.2億平方米。按照目前的銷售速度，去化周期超過24個月，遠(yuǎn)高于健康水平的12-18個月。2025年上半年，雖然新開工面積同比下降了21.5%，但庫存壓力仍未有效緩解。
我一個在房企工作的大學(xué)同學(xué)說，他們公司現(xiàn)在主要精力都放在去庫存上，不再大規(guī)模拿地開發(fā)新項目。"降價促銷是常態(tài)，就是想把現(xiàn)金收回來。"
經(jīng)濟(jì)增速放緩也是不可忽視的因素。2024年GDP增長4.5%，2025年上半年增長4.2%，低于疫情前的水平。居民收入增長相對緩慢，購買力受限。
居民杠桿率持續(xù)高位也制約了購房需求。中國社科院金融研究所的報告顯示，2024年末中國居民部門杠桿率為62.3%，雖然比2021年的高點有所下降，但仍處于較高水平。這意味著居民負(fù)債壓力較大，進(jìn)一步加杠桿購房的意愿和能力都在下降。
房地產(chǎn)政策也發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變。從"房住不炒"到"三穩(wěn)"政策，再到近期的"一城一策"，監(jiān)管層對房地產(chǎn)的定位已經(jīng)從經(jīng)濟(jì)支柱轉(zhuǎn)向民生保障。
我朋友在某地級市住建局工作，他透露："現(xiàn)在政策的主要目標(biāo)是穩(wěn)定市場，防范風(fēng)險，而不是刺激房價上漲。特別是針對炒房投機(jī)行為，監(jiān)管越來越嚴(yán)格了。"
不過，也不是所有城市的房價都在下跌。數(shù)據(jù)顯示，一些新一線城市如杭州、成都，其核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)房源價格依然保持穩(wěn)定，甚至有小幅上漲。這反映了房地產(chǎn)市場的分化趨勢。
城市能級、區(qū)位、教育資源等因素對房價的影響越來越明顯。我們看到一些熱點學(xué)區(qū)房，價格仍然堅挺。有數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，北京、上海等一線城市的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房價格同比上漲了3%-5%，明顯跑贏大盤。
那么，面對這樣的市場環(huán)境，普通人該如何應(yīng)對呢？
對于剛需購房者來說，這可能是近年來較好的入場時機(jī)。從歷史數(shù)據(jù)看，房價持續(xù)大幅下跌的概率不高，但短期內(nèi)大幅反彈的可能性也不大。可以根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)狀況，選擇適合自己的時機(jī)入市。
我表弟去年在猶豫要不要買房，最終在今年3月份出手，比去年同期便宜了近15%。他告訴我："雖然貸款利率降了，但總體支出還是比去年計劃的少了不少，感覺還是賺到了。"
對于投資客來說，樓市已不再是短期獲利的理想選擇。數(shù)據(jù)顯示，2024年全國住宅租金收益率僅為1.8%-2.5%，低于銀行定期存款利率。加上房價下跌的風(fēng)險，純投資目的的購房需慎重考慮。
一位曾經(jīng)的"炒房大戶"告訴我，他已經(jīng)連續(xù)兩年減持房產(chǎn)，轉(zhuǎn)向其他投資渠道。"現(xiàn)在炒房的黃金時代已經(jīng)過去了，房子回歸居住屬性是大勢所趨。"
對于已有住房但想改善的人群，可以考慮置換策略。目前市場上的二手房價格下跌幅度普遍大于新房，置換到更好的小區(qū)或更大的戶型，總體成本可能反而降低。
我一個同事去年賣掉了90平米的老房子，今年初換了一套130平米的新房，算下來總支出比2023年規(guī)劃時少了20多萬。他說："這波置換趕上了好時機(jī)，跌的時候全市場都在跌，但大房子跌得更多，對我這種改善型需求反而有利。"
當(dāng)然，房子終歸是用來住的，不同的人有不同的需求和經(jīng)濟(jì)能力。購房決策不能只看房價漲跌，還要考慮自身需求和長期規(guī)劃。
針對當(dāng)前形勢，我的建議是：
剛需用戶可以適當(dāng)出手，但要選擇自己真正需要且能負(fù)擔(dān)的房子，避免過度伸手。
投資者要認(rèn)清當(dāng)前市場形勢，不要期望短期內(nèi)房價大漲帶來投資回報。房子的居住屬性正在回歸，純投資目的的購房風(fēng)險加大。
改善型需求可以利用市場調(diào)整期，尋找性價比更高的置換機(jī)會。
對于沒有迫切購房需求的人群，可以再觀望一段時間，同時關(guān)注其他投資渠道，比如股市、基金等。
無論如何，房子都是大多數(shù)家庭最重要的資產(chǎn)，決策前一定要全面考慮自身需求、經(jīng)濟(jì)能力和風(fēng)險承受能力，避免盲目跟風(fēng)或恐慌性決策。
對于2025年下半年乃至2026年的房價走勢，我的判斷是：總體仍將保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢，但不會出現(xiàn)斷崖式下跌。區(qū)域分化將更加明顯，一二線城市的核心區(qū)域可能率先企穩(wěn)，三四線城市調(diào)整周期可能更長。
最后，我想說的是，房價上漲的時代可能已經(jīng)結(jié)束了，但這不一定是壞事。房價回歸理性，對年輕人和剛需購房者來說是好消息，也有利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的健康轉(zhuǎn)型。
朋友們，你們對2025年的房價走勢有什么看法？是準(zhǔn)備出手還是繼續(xù)觀望？歡迎在評論區(qū)分享你的想法和經(jīng)歷，我們一起探討。
溫馨提示：以上內(nèi)容資料、素材均來源于網(wǎng)絡(luò)，本文作者無意針對，影射任何現(xiàn)實國家，政體，組織，種族，個人。相關(guān)數(shù)據(jù)，理論考證皆來源于網(wǎng)絡(luò)資料，以上內(nèi)容并不代表本文作者贊同文章中的律法，規(guī)則，觀點，行為以及對相關(guān)資料的真實性負(fù)責(zé)。以上文章僅供參考，具體信息還是以官方通告為準(zhǔn)。本文作者就以上或相關(guān)所產(chǎn)生的任何問題概不負(fù)責(zé)，亦不承擔(dān)任何直接與間接的法律責(zé)任。
|
本帖子中包含更多資源
您需要 登錄 才可以下載或查看，沒有帳號？立即注冊
x
|
發(fā)表于 2025-9-18 21:58:22
