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中國樓市2025年已進入深度調(diào)整期，全國多地庫存量創(chuàng)歷史新高，空置率攀升至18.7%。當(dāng)前市場上"房子過剩"已成不爭事實，多個城市出現(xiàn)"鬼城"現(xiàn)象。面對這樣的市場環(huán)境，潘先生近日在北京房地產(chǎn)高峰論壇上用"市場見底、量先回暖、價穩(wěn)為先、區(qū)域分化"12個字概括當(dāng)前樓市狀況，引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛討論。究竟2025年房價是漲還是跌？數(shù)據(jù)與趨勢又指向何方？
房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其健康發(fā)展關(guān)乎國計民生。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，截至2025年7月，全國商品房待售面積達到6.87億平方米，同比增長9.3%。一線城市庫存去化周期為14個月，二線城市為24個月，三四線城市高達36個月以上。這意味著即使停止新建，目前的庫存也需要3年時間才能消化完畢。
北上廣深等一線城市受人口凈流入影響，房價仍保持相對穩(wěn)定。以北京為例，2025年第二季度，核心區(qū)域房價環(huán)比微漲1.2%，郊區(qū)則下跌2.7%。這種區(qū)域分化趨勢在全國范圍內(nèi)表現(xiàn)明顯。人口持續(xù)流入的城市圈如長三角、粵港澳大灣區(qū)房價有支撐，而人口外流的中西部城市房價普遍承壓。
房地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，全國70個大中城市中，有47個城市房價同比下跌，占比高達67%。房價跌幅超過5%的城市達到23個，主要集中在三四線城市。人口凈流出地區(qū)如東北三省部分城市，房價跌幅甚至超過10%，市場低迷程度可見一斑。
供需失衡是導(dǎo)致當(dāng)前市場困境的核心因素。一方面，過去十年房地產(chǎn)高速發(fā)展期間，開發(fā)商大量拿地建設(shè)，造成供給過剩；另一方面，中國人口增長放緩，老齡化加速，住房需求逐漸飽和。中國社科院人口與勞動經(jīng)濟研究所發(fā)布的《中國人口與勞動問題報告2025》預(yù)測，未來五年中國購房需求將持續(xù)萎縮，每年減少約300萬套。
房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻出臺，試圖穩(wěn)定市場。今年以來，中央及地方政府已推出超過40項支持政策，包括降低首付比例、降低貸款利率、放寬限購限貸等措施。8月初，央行宣布將首套房貸款利率下調(diào)至3.8%的歷史低點，二套房貸利率降至4.4%。但市場反應(yīng)依然冷淡，8月全國商品房銷售面積同比僅增長2.3%，遠低于政策出臺前的預(yù)期。
潘先生的"12字"判斷引發(fā)行業(yè)共鳴。作為資深地產(chǎn)大佬，他敏銳指出市場已觸底，但復(fù)蘇將是一個緩慢過程——先量后價，且區(qū)域間分化明顯。這與多數(shù)經(jīng)濟學(xué)家的預(yù)測相符。中金公司首席經(jīng)濟學(xué)家彭文生認為，2025年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)"前穩(wěn)后升"的態(tài)勢，但全國平均房價上漲幅度預(yù)計不會超過2%。
與歷史相比，當(dāng)前房地產(chǎn)周期表現(xiàn)出明顯不同特征。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，過去20年中國經(jīng)歷了三次完整的房地產(chǎn)周期，平均持續(xù)7-8年，而當(dāng)前這輪下行已持續(xù)近5年，調(diào)整時間之長前所未有。市場去杠桿、去泡沫的過程遠未結(jié)束。
居民財富結(jié)構(gòu)變化也值得關(guān)注。2025年上半年，中國居民新增資產(chǎn)配置中，房地產(chǎn)占比首次跌破50%，降至42.3%，而金融資產(chǎn)占比上升至57.7%。這一變化表明，中國居民對房產(chǎn)的投資偏好正在減弱，"房住不炒"理念逐漸深入人心。
地方財政對土地出讓金的依賴度居高不下，加劇了市場調(diào)整難度。2024年全國土地出讓收入為7.86萬億元，占地方財政收入的31.4%。在房地產(chǎn)市場低迷背景下，2025年上半年土地出讓金收入同比下降12.7%，給地方財政帶來巨大壓力。許多城市不得不推出各種優(yōu)惠政策刺激購房，形成惡性循環(huán)。
國際經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)市場調(diào)整往往是一個長期過程。日本房地產(chǎn)泡沫破裂后，房價持續(xù)下跌超過20年；美國次貸危機后，房價回到危機前水平用了近10年時間。中國房地產(chǎn)市場雖然有其特殊性，但經(jīng)濟規(guī)律仍將發(fā)揮作用，市場出清需要時間和耐心。
從長遠看，中國房地產(chǎn)將告別"黃金時代"，進入"白銀時代"。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉教授分析，未來房地產(chǎn)將回歸居住屬性，投資屬性將大幅弱化。市場將呈現(xiàn)"高位盤整、緩慢下行"的長期趨勢，傳統(tǒng)的"高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高利潤"開發(fā)模式難以為繼。
對于普通購房者而言，2025年既是挑戰(zhàn)也是機遇。一方面，房價不再普漲，購房壓力相對減輕；另一方面，房產(chǎn)保值增值功能弱化，購房決策需更加謹慎。建議購房者關(guān)注三個核心因素：人口流入趨勢、產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景和公共資源配置，這些因素將決定未來房產(chǎn)的價值走向。
未來房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)"南熱北冷、東強西弱、大強小弱"的分化格局。中指研究院預(yù)測，2025年全年一線城市房價或?qū)⑿》蠞q1-3%，二線城市保持穩(wěn)定，三四線城市繼續(xù)下行5-10%。投資者需根據(jù)不同城市特點制定差異化策略，避免盲目跟風(fēng)。
城市更新將成為房地產(chǎn)發(fā)展新動能。隨著新建住宅需求減少，舊城改造、存量資產(chǎn)盤活將釋放巨大市場空間。據(jù)住建部數(shù)據(jù)，中國現(xiàn)有老舊小區(qū)約22萬個，涉及居民近1.6億人，改造市場規(guī)模超過4萬億元。這將為房地產(chǎn)企業(yè)提供新的發(fā)展機會。
當(dāng)前樓市的"過剩"現(xiàn)象本質(zhì)上是結(jié)構(gòu)性問題，而非絕對過剩。優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房、地鐵沿線住宅、醫(yī)療配套完善的社區(qū)仍然供不應(yīng)求。這種結(jié)構(gòu)性矛盾短期內(nèi)難以解決，也是支撐部分區(qū)域房價的重要因素。
對于市場未來走向，各方預(yù)測不一。樂觀派認為，隨著政策效應(yīng)顯現(xiàn)，市場將在2025年底前企穩(wěn)回升；悲觀派則擔(dān)憂，高庫存、人口老齡化等深層次問題將導(dǎo)致房價持續(xù)下行；而中間派觀點認為，市場將在低位震蕩盤整較長時間，直到供需關(guān)系根本改善。
房價漲跌背后是對中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的考驗。房地產(chǎn)占中國GDP的比重已從高峰時期的近30%降至目前的17%左右，經(jīng)濟增長動力正在從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向科技創(chuàng)新、高端制造等領(lǐng)域。這一轉(zhuǎn)變雖然陣痛明顯，但對中國經(jīng)濟長期健康發(fā)展至關(guān)重要。
潘先生的"12字"判斷值得深思：市場確實接近底部，但復(fù)蘇道路漫長且曲折。量的回升是價格企穩(wěn)的前提，而區(qū)域分化將是未來市場的常態(tài)。購房者和投資者都需放棄過去"房價只漲不跌"的幻想，理性看待房產(chǎn)在個人資產(chǎn)配置中的角色。
回顧歷史，房價無論漲跌都有其內(nèi)在邏輯。當(dāng)前市場調(diào)整是經(jīng)濟發(fā)展到特定階段的必然結(jié)果，也是回歸理性的必經(jīng)過程。對于房子過剩這一現(xiàn)象，我們無需過度悲觀，也不應(yīng)盲目樂觀，而是應(yīng)當(dāng)客觀分析、理性應(yīng)對，讓市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用。
2025年的中國樓市，正走在轉(zhuǎn)型的十字路口。從"金山銀山"到"綠水青山"，從"有房才安心"到"租購?fù)瑱?quán)"，人們的居住理念正在發(fā)生深刻變化。房子回歸居住屬性，回歸民生本質(zhì)，或許才是健康樓市的應(yīng)有之義。
你對2025年房價走勢有何看法？歡迎在評論區(qū)分享你的觀點和經(jīng)歷，讓我們一起探討中國樓市的未來發(fā)展方向。
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發(fā)表于 2025-10-11 12:40:54
