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2024年中國樓市跌得讓人心驚肉跳。 國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1到10月房地產(chǎn)銷售整體下滑15.8%，其中期房賣得尤其慘淡，成交量萎縮超過四分之一。 老百姓對期房風(fēng)險警惕性高了，更愿意買看得見摸得著的現(xiàn)房。
轉(zhuǎn)折發(fā)生在2024年9月。 中央政治局會議放出風(fēng)聲要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，政策風(fēng)向突然轉(zhuǎn)了。 到12月，百城二手房價跌幅連續(xù)4個月收窄，一線城市甚至環(huán)比微漲0.16%。 市場像退潮后的沙灘，開始露出零星綠芽。
2025年開年，變化更明顯了。 2月份百城新房價格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，環(huán)比微升0.11%。 但仔細(xì)看，冰火兩重天。 上海新房價格單月漲了0.4%，北京五環(huán)外取消限購后，周末看房量激增30%。 可同一時間，惠州的海景房跌到15萬一套還無人問津。
這種撕裂背后藏著殘酷的現(xiàn)實。 全國商品房庫存堆到6.8億平方米，七成壓在三線城市。 這些地方房子賣不動，去化周期普遍超過18個月。 北上廣深核心區(qū)，庫存半年就能清空。
人口流動把差距越拉越大。 2024年末，上海商品住宅成交面積環(huán)比猛增17.5%，深圳二手房網(wǎng)簽量創(chuàng)下數(shù)月新高。 大城市就業(yè)機(jī)會多、教育資源好，像磁鐵一樣吸著年輕人。 三四線城市卻留不住人，黑龍江某資源型城市房價直接腰斬。
政策也在搞差別對待。 北京小心翼翼地只放開五環(huán)外限購，鄭州、佛山這些地方早就全面松綁了。 說白了，一線城市還在托著底，三四線幾乎躺平。
機(jī)構(gòu)們拿著放大鏡看市場。 國海證券相對樂觀，預(yù)測2025年房地產(chǎn)銷售面積能增長4.6%。 民生證券卻潑冷水，說投資還得下滑9%。 高盛甚至放話，要是真有8萬億刺激政策砸下去，房價年底就能穩(wěn)住。
普通人現(xiàn)在該怎么辦？ 如果你在一線或強(qiáng)二線城市，又是剛需自住，2025年或許是個機(jī)會窗口。 但記住兩條鐵律：首選現(xiàn)房別賭期房，月供別超過收入三分之一。 挑房子時盯緊核心區(qū)地鐵口，這些地方抗跌性強(qiáng)。
要是在三四線城市，手里攥著老破小就得警惕了。
當(dāng)前市場最明顯的特征就是成交量分化。 成都2024年11月新房賣了11401套，環(huán)比暴漲56.8%。 可全國來看，二手房掛牌量還在高位徘徊，房東們降價急售的帖子滿屏飛。
銀行也開始配合政策。 5年期LPR可能再降40到60個基點，首付比例壓到歷史低點。 但老百姓貸款反而更謹(jǐn)慎了，央行數(shù)據(jù)顯示，2025年1月居民中長期貸款增速放緩。
開發(fā)商策略徹底轉(zhuǎn)變。 萬科、保利這些頭部企業(yè)紛紛收縮三四線布局，把子彈集中打到一線城市。 北京五環(huán)外的改善盤，開盤當(dāng)天就有人抱著現(xiàn)金排隊。
土地市場同樣映襯著分化。 上海內(nèi)環(huán)地塊溢價成交，某央企斥資百億搶地。 但中部某三線城市去年流拍率超過四成，地方城投公司不得不下場托底。
二手房業(yè)主們心態(tài)復(fù)雜。 上海中原地產(chǎn)報告顯示，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房報價依然堅挺，但郊區(qū)老房子議價空間拉到10%以上。
租賃市場也在傳遞信號。 貝殼研究院發(fā)現(xiàn)，北京、深圳核心區(qū)租金企穩(wěn)回升，租客續(xù)租率明顯提高。 這說明人口流入確實在支撐真實需求。
政策工具箱還在加碼。 城中村改造今年要完成100萬套，預(yù)計能消化2億平方米庫存。 專項債額度加到4.5萬億元，像輸液一樣給市場吊著氣。
但問題卡在信心上。 央行問卷調(diào)查顯示，居民對未來房價看漲比例仍低于20%。 大家捂著錢袋子觀望，就像等最后一滴雨落下。
不同城市的人感受天差地別。 在北京賣房的張經(jīng)理電話接到手軟，而惠州的中介小陳已經(jīng)轉(zhuǎn)行送外賣。
真實交易數(shù)據(jù)透出微妙變化。 2025年2月，43個城市新房價格環(huán)比上漲，百城二手房跌幅連續(xù)7個月收窄。 但細(xì)看漲幅榜，清一色是長三角、珠三角城市，東北、西北城市基本全軍覆沒。
購房者心態(tài)徹底變了。 前幾年搶房像打仗，現(xiàn)在買房像挑白菜。 95后小夫妻直接帶著尺子量小區(qū)綠化率，問物業(yè)費能不能打折。 投資客基本絕跡，十個看房人里九個是剛需。
銀行信貸員透露新趨勢。 現(xiàn)在貸款審批特別嚴(yán)，收入證明要拉半年流水，假流水根本混不過去。 但優(yōu)質(zhì)客戶能拿到4%以下的利率，這是十年前不敢想的。
建材市場也在印證分化。 廣東瓷磚廠家把高端線全調(diào)往一線城市，三四線只供應(yīng)基礎(chǔ)款。
房產(chǎn)律師們忙得腳不沾地。 今年最多的案子是期房糾紛，業(yè)主集體起訴開發(fā)商降標(biāo)減配。
中介行業(yè)經(jīng)歷大洗牌。 鏈家關(guān)掉了三線城市三成門店，反而在北京新開二十家社區(qū)店。
改善型需求成為新引擎。 北京五環(huán)外限購松綁后，大戶型成交量漲了四成。 設(shè)計公司發(fā)現(xiàn)，客戶現(xiàn)在最關(guān)心廚房面積和儲物空間，而不是投資回報率。
租房市場出現(xiàn)新現(xiàn)象。 上海白領(lǐng)寧愿多花兩千租新房，也不買同地段老破小。
開發(fā)商營銷話術(shù)全換了。 某央企樓盤廣告語是“距地鐵400米的全現(xiàn)房”，絕口不提升值潛力。
二手房交易周期越拉越長。 貝殼平臺顯示，平均成交周期從45天拉到72天。 房東們開始比拼誰家物業(yè)好，有的甚至自砍中介費搶客戶。
法拍房市場悄然升溫。 阿里拍賣數(shù)據(jù)顯示，2025年1月法拍房數(shù)量同比增三成，但流拍率高達(dá)60%。
老百姓的應(yīng)對策略越來越精細(xì)化。 有人賣掉河北三套房換北京一居室，也有人把杭州公寓換成郊區(qū)別墅。 共同點是：留足兩年月供現(xiàn)金，絕不斷供。
學(xué)區(qū)房家長群悄悄分裂。 西城媽媽還在炫耀錄取通知書，朝陽家長已經(jīng)開始討論私立學(xué)校性價比。
租房年輕人發(fā)明新活法。 95后程序員組團(tuán)租下整棟別墅，人均月租兩千享受花園泳池。
這場分化無聲無息地改變著無數(shù)普通人的生活。 每個城市、每個街區(qū)甚至每個小區(qū)，都在書寫自己獨特的房價故事。
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發(fā)表于 2025-10-11 12:42:00
