|
|
這一進(jìn)入10月，秋天的涼意算是徹底感受到了。
跟這天氣一樣涼的，我看還有咱們的樓市。
中指研究院剛出的9月份百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，我仔細(xì)瞅了瞅，別的先不說(shuō)，就這二手房?jī)r(jià)格，那真是一路向下，剎都剎不住。
具體來(lái)看，9月份全國(guó)百城二手住宅的平均單價(jià)是13381元/平方米，環(huán)比上個(gè)月又跌了0.74%，同比去年的跌幅更是達(dá)到了7.38%。
這數(shù)據(jù)一擺，明眼人都能看出來(lái)，二手房市場(chǎng)現(xiàn)在是妥妥的“以價(jià)換量”，業(yè)主們想賣(mài)房，不割點(diǎn)肉怕是難成交。
而且，這已經(jīng)是二手房?jī)r(jià)格連續(xù)第41個(gè)月下跌了，整整三年多，這趨勢(shì)，確實(shí)有點(diǎn)猛。
01、一線城市也扛不住了，“補(bǔ)跌”行情有點(diǎn)狠
要說(shuō)最讓人感慨的，還得是一線城市。以前總覺(jué)得一線城市是“房?jī)r(jià)永動(dòng)機(jī)”，再怎么樣也能穩(wěn)得住，現(xiàn)在看，神話也在破滅。
9月份，一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比整體下降了0.6%，而且降幅比8月份還擴(kuò)大了那么一丟丟。咱們掰開(kāi)揉碎了看：
北京：環(huán)比下降0.6%
上海：環(huán)比下降0.48%
廣州：環(huán)比下降0.97%
深圳：環(huán)比下降0.5%
看見(jiàn)沒(méi)，沒(méi)有一個(gè)能獨(dú)善其身的。尤其是廣州，跌幅接近1%，這在一線城市里算是相當(dāng)扎眼了。
其實(shí)回想一下，去年9月那波大的政策松綁之后，去年四季度到今年一季度，一線城市確實(shí)有過(guò)一小波回暖，成交量上來(lái)了，價(jià)格也反彈了一點(diǎn)。
當(dāng)時(shí)要是果斷出手賣(mài)房的，現(xiàn)在回頭看，真算是賣(mài)在了相對(duì)的高點(diǎn)。
可惜，基本面和不給力的投資預(yù)期，終究是拖了后腿。進(jìn)入二季度，一線城市的房?jī)r(jià)就又掉頭向下了，而且這跌幅是越跌越快，形成了一種“補(bǔ)跌”行情。
為啥叫“補(bǔ)跌”？意思就是，之前靠著光環(huán)硬撐，現(xiàn)在撐不住了，得把之前少跌的給補(bǔ)上。
02、掛牌量激增，業(yè)主們是真急了
光看價(jià)格可能還不夠直觀，咱們?cè)倏纯词袌?chǎng)的另一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)——掛牌量。房子掛出來(lái)賣(mài)的多了，說(shuō)明啥？說(shuō)明想賣(mài)房的人多了，業(yè)主的心態(tài)急了。
根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，就拿8月份單月來(lái)說(shuō)：
北京：新增掛牌接近1.8萬(wàn)套，比去年同期增長(zhǎng)了33%；
上海：新增1.55萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)16%，同比增長(zhǎng)高達(dá)51%；
深圳：新增5989套，同比增長(zhǎng)94%，這個(gè)增幅在一線城市里是最猛的。
大家想想，市場(chǎng)上突然多了這么多房子跟你競(jìng)爭(zhēng)，你想把自己的房子賣(mài)出去，除了在價(jià)格上做出更大的讓步，還有別的更好、更快的辦法嗎？
所以，高掛牌量直接導(dǎo)致了競(jìng)爭(zhēng)白熱化，房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大也就在所難免。這么看，一線城市的二手房?jī)r(jià)格，短期內(nèi)想穩(wěn)住，難度不是一般的大。
這也印證了我們之前反復(fù)提到的一個(gè)觀點(diǎn)：每一次大的政策松綁，對(duì)于很多房東來(lái)說(shuō)，其實(shí)都是一個(gè)難得的“出售窗口期”。
機(jī)會(huì)稍縱即逝，過(guò)去了，可能就再難遇到那樣的價(jià)格和成交速度了。
03、二線跌勢(shì)加深，三四線也并非好轉(zhuǎn)
看完成一線城市，咱們?cè)侔涯抗夥艑捯稽c(diǎn)。9月份，二線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降了0.87%，降幅也比上個(gè)月略有擴(kuò)大。
而三四線代表城市呢，環(huán)比下降了0.68%，降幅倒是收窄了0.1個(gè)百分點(diǎn)。
這數(shù)據(jù)一對(duì)比，就很有意思了。為啥一二線跌得更狠，三四線反而好像“跌不動(dòng)了”？
我分析，原因主要有兩點(diǎn)：
第一，一二線城市過(guò)去的房?jī)r(jià)泡沫，相對(duì)來(lái)說(shuō)比三四線要大。當(dāng)市場(chǎng)下行時(shí)，泡沫大的地方，受到的沖擊自然就更明顯，這叫“爬得高，摔得狠”。
第二，現(xiàn)在“好房子”的概念在一二線城市更盛行。那些得房率高、容積率低的新一代改善型產(chǎn)品，對(duì)老破小、設(shè)計(jì)落后的二手房形成了降維打擊，加速了后者價(jià)格的下跌。
那是不是說(shuō)三四線城市的情況就好轉(zhuǎn)了呢？千萬(wàn)別這么想！ 對(duì)于很多三四線城市和縣城來(lái)說(shuō)，眼下最要命的可能已經(jīng)不是價(jià)格下跌，而是流動(dòng)性幾乎枯竭——房子根本賣(mài)不掉，有價(jià)無(wú)市成了常態(tài)。
跌幅收窄，有時(shí)候只是因?yàn)閮r(jià)格已經(jīng)跌到了一個(gè)非常低的平臺(tái)，跌無(wú)可跌了而已。
04、松綁政策是為托底，而非推高
聊到這兒，大家應(yīng)該能感覺(jué)到，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，是一個(gè)整體性、綜合性的難題。
從一線到三四線，各有各的難處。正因?yàn)槿绱耍竿粌纱嗡山壵呔湍茏屖袌?chǎng)V型反轉(zhuǎn)，重回過(guò)去那種普漲行情，基本是不可能的。
我們現(xiàn)在看到的、以及未來(lái)可能還會(huì)看到的各種鼓勵(lì)政策，它們的核心目的，更多的是在為樓市托底，防止出現(xiàn)硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)，從而為整體經(jīng)濟(jì)基本面的復(fù)蘇爭(zhēng)取寶貴的時(shí)間。
而不是、也不再是為了推高房?jī)r(jià)。
這一點(diǎn)理解至關(guān)重要。很多人一看到政策松綁，潛意識(shí)里就認(rèn)為房?jī)r(jià)又要大漲了。
但時(shí)代變了，在城鎮(zhèn)化放緩、人口出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的大背景下，支撐房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的核心動(dòng)力，已經(jīng)從過(guò)去的政策刺激，轉(zhuǎn)向了扎實(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民的收入預(yù)期。
所以，總結(jié)一下就是：政策是在爭(zhēng)取時(shí)間，而不是直接給房?jī)r(jià)打強(qiáng)心針。 咱們普通人在做決策時(shí)，一定要認(rèn)清這個(gè)大勢(shì)。
|
本帖子中包含更多資源
您需要 登錄 才可以下載或查看，沒(méi)有帳號(hào)？立即注冊(cè)
x
|
發(fā)表于 2025-10-11 12:44:53
