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同樣是成都的房子，差距真的能大到讓人咋舌嗎？一邊是錦江區(qū)新房均價沖到 35302 元 /㎡，開發(fā)商還在搶地；一邊是青白江房價跌到 4866 元 /㎡，全款讓利 30 萬都沒人接。2025 年這波樓市分化，到底藏著什么門道？
說實話，核心區(qū)的熱度真的超出預(yù)期。天府新區(qū)麓湖板塊 140㎡的房子，安居客 9 月 28 日的掛牌價都到 47200 元 /㎡了，比上半年又漲了一截。就連成華區(qū)萬年場地塊，龍湖拿下的樓面價都要 15800 元 /㎡，更別說錦江區(qū)柳江街道那塊地，直接拍出 41200 元 /㎡的天價。這背后其實是供應(yīng)在收縮，2025 年全市計劃供房比去年少了 2.7 萬套，核心區(qū)庫存去化周期最短才 5 個多月。
遠(yuǎn)郊的日子卻讓人揪心。青白江的新房成交價根本不是傳聞里的 6000 元 /㎡，安居客 9 月 30 日的記錄顯示，當(dāng)?shù)啬彻嶋H才賣 4950 元 /㎡，整個區(qū)域均價就 4866 元 /㎡左右。更麻煩的是庫存，去化周期超 30 個月，開發(fā)商資金鏈風(fēng)險陡增，爛尾的擔(dān)憂不是空穴來風(fēng)。租金回報率也慘，跌破 1.5%，投資這里簡直是給自己挖坑。
二手房市場的撕裂感更明顯。2025 年 1-9 月，90㎡以下小戶型成交占比 52%，天府新區(qū)這類房子占比都過半了，剛需確實是主力。但高新、錦江的次新房議價空間才 5%-8%，遠(yuǎn)郊那些 20 年房齡的老房子，掛牌價降了還得再讓點(diǎn)，金牛區(qū)一套 89㎡的從 200 萬降到 130 萬，照樣賣不動。這就是現(xiàn)實，好房子不愁賣，差房子沒人要。
說到成交量，1-9 月新房賣了 65000 余套，同比漲 8%，但頭部區(qū)域快到 7000 套，尾部的連 200 套都不到。改善型需求也在冒頭，120㎡以上戶型占比 32%，天府新區(qū)更是達(dá)到 33.6%。不過我最近陪朋友看房發(fā)現(xiàn)個有意思的點(diǎn)：改善族只認(rèn)現(xiàn)房，規(guī)劃中的配套根本打動不了他們，畢竟誰也不想踩坑。
為什么會分化成這樣？政策其實也在推波助瀾。2025 年 7 月那 17 條新政取消了部分限售，本想刺激需求，結(jié)果二手房掛牌量直接突破 27 萬套，非核心區(qū)更難了。剛需這邊更糾結(jié)，主城新房門檻高，遠(yuǎn)郊又怕通勤 —— 青白江到主城 1.5 小時，地鐵 S13 線還沒獲批，誰敢賭？
土地市場的信號最真實。主城 5 區(qū)供地只占 29.2%，開發(fā)商不搶才怪；遠(yuǎn)郊供地占 80%，卻頻頻流拍，今年都三宗了。庫存壓力也差太多，錦江區(qū)才 5.36 個月，青白江卻超 30 個月，新津有的盤首付 5 萬就能上車，可購房者還是猶豫。
說到底，成都樓市早不是閉眼買的時代了。核心區(qū)靠稀缺性抗跌，但 3 萬多的單價普通人夠不著；遠(yuǎn)郊便宜，卻可能砸手里。尤其是二圈層邊緣的期房，真的要慎選，爛尾風(fēng)險太高。
現(xiàn)在新政剛出，有人說這是入場機(jī)會，有人罵是接盤陷阱。你覺得當(dāng)下在成都買房，該頂著壓力沖核心區(qū)的 “安全牌”，還是賭遠(yuǎn)郊的 “政策紅利”？畢竟月供超過收入 50% 的壓力，可不是誰都扛得住的。
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發(fā)表于 2025-10-11 12:51:54
