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最近總有人問：“現在還能聊房地產嗎？是不是只能說漲不能說跌？”
其實根本沒必要這么謹慎，只要不拿“腰斬”“暴跌”博眼球，客觀聊市場趨勢、資產選擇，本就是該有的討論空間。
但關鍵問題是，很多人看著手里的房子慌了：旅游地產跌了30%，老塔樓沒人問，核心區房價還穩著，到底該留還是該拋？想弄明白答案，得先看清這幾個繞不開的趨勢。
房地產市場的走勢無非三種：小漲、大漲或是負增長，圍繞這幾種情況理性分析即可。
近期有觀點指出，當前房地產市場的核心問題是“缺乏流動性”，而且從趨勢來看，未來情況可能進一步惡化，部分非核心資產甚至會完全喪失流動性，到時候想賣都賣不掉。
不知道大家有沒有關注到近期新聞：東京房價已上漲2至3倍，價格早已超過1990年的水平。
但千萬別以為這是日本房價全面復蘇，實際情況是，只有東京核心區的房子在漲，核心圈以外的房產依舊面臨嚴重貶值，有些房源甚至到了“送房”都沒人要的地步。
這背后的邏輯很簡單：人口往核心區聚，非核心區沒人住，房子自然變“廢品”。
放到中國語境下，更要先看清人口基本面，20年后中國人口不可能維持在14億，人口總量下降必然會讓房地產市場“分化”加劇。
所以當前最關鍵的調整方向，就是盡快出手低流動性的非核心資產，比如偏遠的旅游地產、非省會城市的老房子，這類資產未來價值只會進一步縮水，拖得越久越被動。
有人可能會覺得：“旅游地產已經跌了30%，有些房源單價降到30萬元一套，總該觸底了吧？”但看看日本非核心區的例子就知道，這種想法太樂觀了。
當房產徹底回歸居住屬性，一旦沒人居住，它的價值基本就歸零了，今天30萬一套，明天可能10萬都沒人要，未來甚至可能重蹈日本“送房”的覆轍。
若要劃分中國房地產的核心區域，其實就集中在幾大城市集群：長三角、珠三角、川渝城市群，再加上武漢、長沙、鄭州、石家莊等省會城市構成的中部城市帶，以及京津冀城市群。
不過要提醒的是，在這些集群里，的優先級可能相對靠后，畢竟人口吸引力、產業活力和另外幾個比，還有一定差距。
未來人口會不斷向這些核心城市集群集中，公共設施、基礎設施也會向這些區域傾斜，這是不可逆的趨勢。
日本的案例早就印證了這一點：只有東京因人口持續凈流入，房價能保持上漲；另外像熊本，也是因為臺積電建廠吸引了大量工程師入駐，房價才出現波動。
相反人口凈流出、老齡化嚴重的區域，只要生育率無法達到2.0的更替水平，人口增長停滯，房價就失去了最核心的支撐。
如果一個區域里10套房子只有6人居住，就會有4套房子面臨空置，業主為了租出去，只能大幅降價，甚至“打骨折”，這種情況不是危言聳聽，而是人口失衡下的必然結果。
更關鍵的是，中國并非移民國家，無法像日本那樣通過多種方式吸引移民來緩解人口壓力，人口對房價的影響只會更直接。
雖然有人提出，可通過提升醫療服務水平，吸引海外華人回國養老，讓他們在中國擁有一個養老或探親的“落腳點”，但這一思路面臨現實難題。
即便不考慮虧損，房產本身也會面臨貶值，要是只是單純旅游、探親，租房其實是更劃算的選擇，沒必要為了“偶爾住住”被套牢。
當然，對于有長期居住、工作需求的人來說，買房仍是必要選擇，比如需要穩定住所、處理日常工作，或是應對家庭、社交場合的需求，擁有自有住房確實無法替代，這也是生活中的一種“代價”。
就像莆田，當地居民對自有住房的需求比較迫切，而上海作為一線城市，房價相對其他城市，下跌速度還算緩慢，但這并不代表所有房子都能保值。
未來有兩類房產可能會面臨的壓力：一類是老舊破敗的住房（也就是常說的“老破小”），另一類是老塔樓。
老塔樓的問題尤其突出：容積率高，小區里沒什么綠化，車位更是緊張，多數老塔樓的車位配比僅為3戶1個或5戶1個，而且隨著樓齡增長，高層電梯維修、水管老化等問題會越來越多，居住體驗只會越來越差。
在市場自主選擇下，這類高層住宅正逐漸被消費者拋棄。
而政府與開發商為了維持土地與新房銷售，不得不轉向高品質住宅開發，畢竟要在冗余的房地產市場中吸引新消費者，必須讓新樓盤與老樓盤形成明顯差距，比如更高的得房率、更好的綠化、更完善的配套。
這種差距一旦拉開，老高層住宅的居住屬性短板會徹底暴露。
未來，高得房率、高綠化、高品質的新一代改善型住房會不斷涌現，這不僅會加速老高層住宅的“貧民窟化”，還會讓這類房產徹底成為“燙手山芋”，想賣，沒人接，想住，體驗差，想租，租金上不去。
宏觀層面對于市場反彈也未作出任何表態，這背后其實反映出中國房地產已進入全新發展階段，也就是“房地產雙軌制迭代”，通過優質房產支撐土地價格與土地出讓，而非核心房產則任由市場自然調整。
當前市場還有一個明顯趨勢：新房仍在通過打折、促銷等方式銷售，這進一步擠壓了老破住房與老塔樓的生存空間。
而對于老破住房的下跌，市場似乎并未過多干預，反而呈現出“讓其盡快跌到位”的態勢。
這種趨勢對這類人群的影響最直接：新上海人等外來人口，未來或許只需200萬至300萬的預算，就能在上海買到老破住房，降低了落戶、安家的門檻。
說到底，現在的房地產市場早已不是“買啥都漲”的時代，而是“選對資產才能保值”的時代。
看清人口流向、城市集群趨勢，避開低流動性的非核心資產，才能在市場調整中守住自己的財富，不至于讓房子變成“負資產”。
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發表于 2025-10-11 13:05:39
