6.92 億庫存壓頂，撐起來的房價漲幅，掩蓋不了普通下跌真相

房價趨勢

2025 年 7 月，福州福清有位業主想盡快把二手房出手，一下子降了 30 萬，結果當天就接到了約談電話，讓他把這個 “擾亂市場” 的降價行為撤銷。這件事一出來，好多人都在討論，這背后其實是當下房地產市場的一個縮影 —— 一邊是地方上對市場的緊張，另一邊是市場本身的冷清。


就拿北京和上海來說，貝殼研究院 2025 年 7 月的月報里寫著，北京的二手房掛牌量有 15.2 萬套，上海更是到了 18.1 萬套。這么多房子掛出來，價格卻沒怎么大跌，就像被釘住了一樣。再看房價收入比，易居研究院 2024 年的報告說全國是 12.3 倍，也就是說一個普通城鎮家庭差不多 12 年能買套百平米的新房。可到了上海就不一樣了，按 2024 年上海家庭年均可支配收入 11.5 萬，百平米新房均價 600 萬算，房價收入比得有 52 倍，普通家庭想買套房，壓力可不是一般的大。

要說房價下跌，這也不是頭一回了。經濟學家馬光遠就說過，過去二十年里，房價至少有四次明顯的下跌周期。

2008 年金融危機那陣，房地產市場就挺慘的。2008 年 12 月有篇報道，說北京有些地方的二手房價格跌了 15%-20%。那時候開發商日子也不好過，萬科在全國帶頭降價 15%-30% 來回籠資金，當時在行業里還引起了不少討論。不過這波下跌沒持續太久，后來因為一系列刺激政策，房價慢慢又漲回去了，三年時間好多地方還翻倍了。

到了 2014 年 3 月，杭州的房價沒受什么政策打壓，自己就開始跌了，后來還蔓延到了全國。杭州市房管局 2014 年的年報顯示，當年杭州新房價格同比跌了 5.2%。這主要是因為之前蓋的房子太多，供大于求，再加上經濟結構調整，大家買房的需求也沒那么旺了。但后來棚改貨幣化一出來，又把全國的房價給推上去了。


2017 年的時候，因為調控政策收緊，市場又進入了調整期。北京市住建委的數據顯示，2017-2018 年北京的新房價格總共跌了 4.3%。環京的燕郊更厲害，鏈家的區域報告里說，那邊的二手房價格跌了差不多 40%。不過這波資金后來又跑到珠三角，在那兒又炒起了新的房價高峰。

現在這輪調整是從 2021 年銷售到頂之后開始的。惠譽在 2025 年 3 月的報告里預測，2025 年房價會跌 2%-3%，2026 年還會跌 1%-2%。但這次和以前不太一樣，里面摻雜著人口變化和經濟轉型的影響。

可能有人注意到，2025 年 5 月 70 個大中城市的新房價格環比漲了 0.2%，這是不是說明市場回暖了？其實不然，一線城市普通住宅價格 5 月同比還是降了 0.8%。那為啥整體看是漲的呢？主要是豪宅賣得多了。像上海，2025 年前 5 個月，3000 萬以上的新房就賣了 423 套，上海市房管局 5 月的簡報里有這個數，這些高價房把整體均價給拉上去了，普通商品房市場其實還是挺冷清的。

說到房子，庫存是個大問題。國家統計局 2025 年 1-5 月的數據顯示，待售的商品房有 6.92 億平方米。而且去化速度越來越慢，3 月還賣了 1227 萬平方米，到 5 月就只剩 300 萬平方米了，照這樣下去，得 18.7 個月才能把庫存清完。


那為啥房價就不能痛痛快快地跌呢？這里面牽扯到好多方面的利益。蘇州住建局 2024 年 3 月有個公告，說新房降價超過 10% 就得備案。這政策看著是為了穩定市場，其實也能看出地方財政的難處。財政部 2024 年的報告里說，土地出讓收入占地方財政的 28%，要是房價跌太狠，土地不好賣，地方財政壓力就大了。

不光是地方，銀行和購房者也受影響。央行 2024 年的金融數據顯示，居民的中長期貸款里，70% 以上都是房貸。就像鄭州有個家庭，月供 9800 塊，到手工資才 1.3 萬，月供占了收入的一大半，日子過得緊巴巴的。要是房價跌太多，有些人可能就不想還房貸了，銀行的壞賬就會增加。

從供需來看，房子其實不少了。西南財經大學 2024 年的《中國住房市場發展報告》里說，城鎮空置房有 6500 萬套，按人均 30 平米算，能住 1.95 億人。中國房地產研究會 2024 年的報告也提到，全國的住房總面積大概 500 億平方米，能滿足 16.7 億人居住，可 2024 年全國總人口才 14.09 億，房子明顯供大于求了。

人口變化也影響著房價。國家統計局 2024 年的公報顯示，2024 年出生人口 902 萬，死亡人口 1120 萬，人口自然增長是負的。沈陽有個新區，規劃能住 30 萬人，可第七次人口普查的數據顯示，實際才住了 8 萬人。貝殼研究院的數據也顯示，35 歲以下購房者占比從 2020 年的 62% 降到了 2025 年的 37%，買房子的剛需越來越少了。


高房價還帶來了其他問題。中國青年報社社會調查中心 2024 年做過個調查，72.3% 的年輕人說因為房價太高，想晚點生孩子。深圳中原地產 2024 年的報告里說，深圳百平米的二手房，首付得 168 萬，一個月入 1.5 萬的普通家庭，得攢 9.3 年才能湊夠首付。而且，資金都跑到房地產里了，對實體經濟也不好。央行 2025 年上半年的社會融資數據顯示，房地產占了 32% 的融資，制造業才 25%，這樣下去，實體經濟想發展壯大就更難了。

說到底，房地產市場要健康發展，還得讓老百姓的購買力跟房價匹配上。就像北京，金融業年薪 42 萬，跟制造業的收入差距那么大，上海 52 倍的房價收入比也遠超國際上 6-8 倍的合理區間。要是這些情況得不到改善，房地產市場很難真正穩定下來。

未來房價會怎么走，現在誰也說不準。但有一點是肯定的，光靠政策支撐，沒有真實需求，房價很難一直維持高位。或許經過一段時間的調整，房地產市場能慢慢回歸理性，真正成為滿足人們居住需求的地方，而不是炒作的工具。

要是你手里有 100 萬，現在是會買房還是再等等呢？不妨在評論區聊聊你的想法。