限購(gòu)放松≠房?jī)r(jià)反彈！從8月到9月：一線城市房?jī)r(jià)降幅收窄了嗎？

房?jī)r(jià)趨勢(shì)

降息要來(lái)了，房?jī)r(jià)卻 “一半瘋搶一半甩賣”？這反差實(shí)在讓人摸不著頭腦 —— 上海千萬(wàn)豪宅開盤即售罄，北京業(yè)主卻降價(jià) 30 萬(wàn)急售，所謂 “一線城市全跌” 的說法，真的站得住腳嗎？


10 月降息預(yù)期越來(lái)越濃，9 月的樓市數(shù)據(jù)卻拋出了更復(fù)雜的答案。克而瑞 9 月 30 日的上海樓市月報(bào)顯示，當(dāng)?shù)匦路烤鶅r(jià)回升至 80937 元 / 平方米，環(huán)比漲了 13.4%。這個(gè)漲幅挺意外的，仔細(xì)看才發(fā)現(xiàn)是豪宅在拉動(dòng)：黃浦區(qū)嘉里金陵華庭二期賣了 98.43 億，均價(jià) 20.5 萬(wàn) /㎡，最貴的一套 2.8 億，居然一天就被搶光了。瑞銀早就在 9 月初預(yù)判到這波熱度，說這項(xiàng)目比一期貴 8% 仍有空間，現(xiàn)在看還真沒說錯(cuò)。

但北京的市場(chǎng)又是另一番景象。鏈家 10 月 3 日剛更新的動(dòng)態(tài)顯示，北京二手房掛牌量已經(jīng)破 14.1 萬(wàn)套了。你知道嗎？光朝陽(yáng)區(qū)就有 3.2 萬(wàn)套，海淀區(qū) 2.8 萬(wàn)套，這可是 2020 年同期的兩倍。新房市場(chǎng)雖說有政策托底，五環(huán)外取消限購(gòu)后，9 月上半月網(wǎng)簽環(huán)比漲了 22.3%，但價(jià)格還是沒穩(wěn)住 —— 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 8 月數(shù)據(jù)里，北京新房環(huán)比降了 0.4%。


說真的，新房和二手房的分化才最值得琢磨。為什么二手房跌不停，有的新房卻能逆勢(shì)漲價(jià)？58 安居客研究院的分析點(diǎn)透了關(guān)鍵。地段是硬傷，上海 9 月推的 16 個(gè)新盤里 7 個(gè)在核心區(qū)，大華靜安年華的樓面價(jià)比 2023 年郊區(qū)地塊高 40% 以上，價(jià)格怎么可能一樣？品質(zhì)差距更直觀，北京通州新盤容積率普遍 2.5 以下，還是 2T2 的梯戶比，周邊 2015 年的二手房容積率都 3.5 往上，住著舒服度差太多了。

有意思的是，統(tǒng)計(jì)方式也藏著門道。備案價(jià)和成交價(jià)的差異客觀存在，上海有個(gè)樓盤備案價(jià) 2.8 萬(wàn) /㎡，實(shí)際賣 2.3 萬(wàn) /㎡，但統(tǒng)計(jì)時(shí)還是按 2.8 萬(wàn)算。廣州番禺更常見，開發(fā)商送裝修包變相降價(jià)，備案價(jià)卻不動(dòng)，這就讓數(shù)據(jù)和購(gòu)房者的真實(shí)感受差了一截。


8 月以來(lái)的限購(gòu)放松確實(shí)起了點(diǎn)作用。深圳 “9・5” 新政后第一個(gè)周末，羅湖區(qū)新盤到訪量超 500 批，銷售都加班到晚上 10 點(diǎn)。10 月 1 日深圳特區(qū)報(bào)剛報(bào)，9 月深圳二手房成交 5808 套，環(huán)比漲 10.3%，同比更是漲了 52.4%，連續(xù) 7 個(gè)月超榮枯線了。但房?jī)r(jià)沒跟著漲，核心還是庫(kù)存壓力 —— 北京那 14.1 萬(wàn)套二手房，消化起來(lái)哪有那么快。

之前總有人說 “房?jī)r(jià)得每年漲 5% 才合理”，現(xiàn)在看這邏輯真站不住腳。一套 1000 萬(wàn)的房子年漲 50 萬(wàn)，比多少人一年工資都高，誰(shuí)還愿意踏實(shí)干活？國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 8 月數(shù)據(jù)里，全國(guó) 70 個(gè)大中城市就 9 個(gè)新房環(huán)比漲了，上海是其中之一，8 月同比漲了 5.9%，但其他城市大多還在調(diào)整。說實(shí)話，經(jīng)濟(jì)發(fā)展靠的是勞動(dòng)創(chuàng)造，不是資產(chǎn)躺賺，房?jī)r(jià)回歸理性或許反而是好事。


但話說回來(lái)，購(gòu)房者也別光盯著漲跌。上海易居研究院提醒得對(duì)，容積率、梯戶比這些硬指標(biāo)才保值，開發(fā)商吹的 “免費(fèi)泳池、健身房” 大多是噱頭，后期維護(hù)成本普通小區(qū)根本扛不住。那些實(shí)實(shí)在在影響居住的條件，才該放在第一位。

10 月 15 日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局要發(fā) 9 月 70 城數(shù)據(jù)了，市場(chǎng)都在等更明確的信號(hào)。從 8 月數(shù)據(jù)看，各線城市同比降幅都在收窄，政策效果在慢慢積累。但真正企穩(wěn)，恐怕得等成交量和價(jià)格形成正向循環(huán)吧？