北京市區(qū)周邊房?jī)r(jià)下跌潮席卷,無(wú)人能獨(dú)善其身!

房?jī)r(jià)趨勢(shì)

9月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示：70個(gè)大中城市的商品住宅銷售價(jià)格均出現(xiàn)下降，就連北京、上海、廣州和深圳這樣的核心城市也不例外。尤其值得注意的是，在同比數(shù)據(jù)方面，廣州和深圳的二手住宅銷售價(jià)格下降幅度超過(guò)了10%，這一降幅甚至大于大部分二三線城市。


2024年8月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，北京、廣州和深圳分別下降0.5%、0.5%和0.8%，而上海則上漲0.6%。與此同時(shí)，二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.7%和0.8%，降幅均比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。



對(duì)比之下，一線城市二手住宅的銷售價(jià)格同比降幅大于二三線城市。特別是廣州和深圳，8月份的同比降幅均超過(guò)10%，這一降幅遠(yuǎn)高于大部分二三線城市。盡管一線城市中，上海的房?jī)r(jià)開(kāi)始止跌回升，同比漲幅甚至達(dá)到4.9%，但從整體來(lái)看，全國(guó)新房市場(chǎng)仍然不容樂(lè)觀。







在二手住宅方面，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.9%，降幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降1.0%、0.6%、0.7%和1.3%。二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降1.0%和0.9%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.2個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。





盡管北京的二手房成交量依然保持在較高水平，自3月以來(lái)每月的網(wǎng)簽量均超過(guò)1.3萬(wàn)套，7月更是突破了1.5萬(wàn)套，并且預(yù)計(jì)8月和9月仍將維持在1.4萬(wàn)套以上，但價(jià)格卻呈現(xiàn)出下跌趨勢(shì)。二手房?jī)r(jià)格分化明顯，多數(shù)房源需降價(jià)10%以上，甚至高達(dá)30%以上才能成功售出。



北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)一向被視為國(guó)內(nèi)最堅(jiān)不可摧的房?jī)r(jià)堡壘。然而，這座堡壘如今也面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。在過(guò)去的一年里，即便是北京這樣堅(jiān)固的房?jī)r(jià)堡壘，也未能完全抵御住這一波房?jī)r(jià)下跌的沖擊，市場(chǎng)狀況變得支離破碎。



盡管北京的房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)斷崖式的暴跌，但整體的下跌幅度依然引人注目。雖然沒(méi)有官方的精確統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)支持，但從各個(gè)渠道的實(shí)際成交案例來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌20%至40%的情況并不少見(jiàn)，這一降幅也并非夸大其詞。






盡管新房市場(chǎng)表面上看起來(lái)一片繁榮，海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)等地在供地計(jì)劃中紛紛拿出了壓箱底的優(yōu)質(zhì)地塊，且像朱辛莊、十八里店、新首鋼等地塊的指導(dǎo)價(jià)也有所上調(diào)。



但實(shí)際情況卻是，北京的土地拍賣市場(chǎng)基本處于底價(jià)成交甚至流拍的狀態(tài)。例如，前幾天位于北京四環(huán)的一宗地塊就因無(wú)人問(wèn)津而流拍，還包括順義東風(fēng)商場(chǎng)地塊，該地塊在流拍后重新上架，但月底是否能順利成交仍是未知數(shù)。此外，當(dāng)前北京的新盤(pán)項(xiàng)目幾乎沒(méi)有能夠按照指導(dǎo)價(jià)銷售的，房?jī)r(jià)普遍一降再降，降價(jià)幾十萬(wàn)元已成常態(tài)，甚至出現(xiàn)了房?jī)r(jià)打六折的現(xiàn)象。



全國(guó)的目光都聚焦在北京，如果北京的房產(chǎn)市場(chǎng)能夠復(fù)蘇，人們的信心將會(huì)增強(qiáng)，其他一線和二線城市也有望隨之逐步回暖；反之，如果北京的房產(chǎn)市場(chǎng)遲遲不見(jiàn)起色，其他城市的房產(chǎn)市場(chǎng)也將難以復(fù)蘇。



北京的房產(chǎn)市場(chǎng)，可以說(shuō)是全國(guó)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。



要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面復(fù)蘇，就必須先拯救北京市場(chǎng)；只有當(dāng)北京的房產(chǎn)市場(chǎng)重振旗鼓，其他城市才有希望跟進(jìn)。盡管北京的房?jī)r(jià)并未像某些城市那樣出現(xiàn)腰斬、甚至膝蓋斬或腳踝斬的情況，但普遍20%至30%左右的下跌幅度，已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)參與者產(chǎn)生了巨大的心理沖擊。



最近，我詢問(wèn)了一圈身邊的朋友，無(wú)論是來(lái)自上海還是北京，甚至包括一些上市公司的董事長(zhǎng)，無(wú)一例外，他們的房產(chǎn)都在虧損，沒(méi)有一個(gè)例外，虧損一百多萬(wàn)的情況已是少數(shù)。我的建議是，在家庭沒(méi)有巨大負(fù)債的情況下，盡量不要急于出售房產(chǎn)。



前兩天，我參加了一場(chǎng)聚會(huì)，一位律師現(xiàn)場(chǎng)分享了近期各省的一些“大城故事”給在場(chǎng)的企業(yè)主們。如，小微罰款；“奶牛”企業(yè)被弄成“xing”事，把全家10幾口請(qǐng)去吃一段時(shí)間的“自助餐”，付完“自助餐費(fèi)”后，再放其老小回家...這些案例都表明，目前相關(guān)方都在瞄準(zhǔn)民營(yíng)企業(yè)。面對(duì)這一現(xiàn)實(shí)，我們不應(yīng)簡(jiǎn)單地拒絕任何觀點(diǎn)，畢竟每個(gè)人都在為了生存而努力，這是可以理解的。無(wú)論民營(yíng)企業(yè)的規(guī)模大小，如果正在遭受大機(jī)器的干擾或者面臨資產(chǎn)被清算的風(fēng)險(xiǎn)，我想給出幾點(diǎn)建議：全部身價(jià)交出去以確保個(gè)人自由；大量裁員以減少運(yùn)營(yíng)成本；與物業(yè)所有者協(xié)商降低租金……未來(lái)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)可能會(huì)更加嚴(yán)峻。



咱，還是接著來(lái)聊二手房市場(chǎng)�，F(xiàn)在，二手房市場(chǎng)最大的問(wèn)題已顯現(xiàn)出來(lái)，即“接盤(pán)人”相對(duì)較少。從一線城市二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)較大降幅的情況來(lái)看，后續(xù)二手房市場(chǎng)亟需探索新的發(fā)展模式，特別是通過(guò)增加潛在購(gòu)房需求、推進(jìn)二手房的原拆原建工作以及提高二手房的多功能利用等方式，“唯有如此，才能真正激活二手房的交易市場(chǎng)”。



就新房市場(chǎng)而言，盡管總體市場(chǎng)供給量在不斷減少，但由于購(gòu)房者普遍存在觀望情緒，市場(chǎng)需求依然未能有效提振。



開(kāi)發(fā)商如今是真的不愿意拿地了，能夠存活下來(lái)已經(jīng)實(shí)屬不易。前兩年的土拍市場(chǎng)上，還有城投公司及國(guó)央企進(jìn)行托底，然而今年以來(lái)，國(guó)央企的拿地份額也在大幅下降。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，今年前8個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企的拿地總額為4731.3億元，較去年同期下降了40%。如此大的降幅足以說(shuō)明，當(dāng)前房企不僅不愿意，甚至也不敢貿(mào)然拿地。即便有拿地動(dòng)作，也主要集中在主城區(qū)的核心地塊。



就拿地?cái)?shù)據(jù)而言，8月份的情況可謂進(jìn)入冰點(diǎn)�？硕�瑞的數(shù)據(jù)顯示，8月份百?gòu)?qiáng)房企中有近八成沒(méi)有參與拿地，而拿地金額超過(guò)30億元的僅有4家房企。在克而瑞監(jiān)測(cè)的30家重點(diǎn)房企中，8月份的投資金額不足200億元，同比和環(huán)比分別下降了77%和49%，降幅之大，使房企的投資預(yù)期降至極低水平，僅高于2023年1月，即春節(jié)期間的數(shù)據(jù)。要知道，2023年1月正值春節(jié)假期，但即便如此，今年8月份重點(diǎn)房企的投資金額竟然還不如春節(jié)月。



房企拿地意愿的下降，直接導(dǎo)致了土地拍賣中的流拍率上升。以廣州為例，今年前8個(gè)月，廣州共有14宗地塊流拍，成交27宗，流拍率達(dá)到34%。若剔除商業(yè)辦公用地，住宅用地的流拍率更是高達(dá)50%。目前，拿地的主力軍主要是國(guó)央企及地方城投公司，但百?gòu)?qiáng)房企拿地金額的快速下降，反映出這些國(guó)資平臺(tái)拿地意愿也在減弱。例如，保利發(fā)展上半年權(quán)益拿地金額為109億元，看似數(shù)額不小，但實(shí)際上僅相當(dāng)于去年同期的一半。中海地產(chǎn)上半年的投資總額為129億元，也僅為去年同期的三分之一。由此可見(jiàn)，房企對(duì)于拿地的態(tài)度，已從過(guò)去的民營(yíng)房企主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)資平臺(tái)主導(dǎo)，而現(xiàn)在，連國(guó)資平臺(tái)也不愿意出手拿地。



那么，為何房企如今不愿意拿地呢？首先是信心問(wèn)題。對(duì)于民營(yíng)房企而言，他們正在為生存而掙扎，甚至連活下去的信心都沒(méi)有，更別提拿地了。對(duì)于國(guó)資平臺(tái)而言，雖然出于社會(huì)責(zé)任可能會(huì)繼續(xù)拿地，但他們也不愿成為高價(jià)拿地的“冤大頭”。當(dāng)前樓市預(yù)期持續(xù)走低，國(guó)資平臺(tái)缺乏盈利的信心，自然不敢大規(guī)模拿地，只能爭(zhēng)取一些核心地塊的有利潤(rùn)空間的土地。



其次是庫(kù)存問(wèn)題。盡管房企目前不愿拿地，但這并不意味著他們手中沒(méi)有儲(chǔ)備土地。否則，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系不至于失衡，各地新房的去化周期也不會(huì)持續(xù)攀升，高層也不會(huì)反復(fù)強(qiáng)調(diào)去庫(kù)存的重要性。目前，房企手中的庫(kù)存壓力已非常大，特別是那些位于郊區(qū)的地塊，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下非常難賣。即使以成本價(jià)出售，價(jià)格依然較高，市場(chǎng)預(yù)期的低迷導(dǎo)致庫(kù)存難以消化，房企自然不敢輕易拿地。



房企不愿拿地，實(shí)際上也在向市場(chǎng)發(fā)出一個(gè)信號(hào)：短期內(nèi)看不到樓市扭轉(zhuǎn)的希望。當(dāng)然，這是從整體市場(chǎng)層面而言。目前，部分核心地塊的溢價(jià)率依然較高，仍有房企在爭(zhēng)搶拿地，但這類地塊太少，無(wú)法形成市場(chǎng)效應(yīng)，也無(wú)法扭轉(zhuǎn)預(yù)期。因此，作為普通購(gòu)房者，目前無(wú)需急于購(gòu)房。盡管有人聲稱一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有希望，但實(shí)際上，本輪樓市調(diào)整是廣泛擠壓泡沫的過(guò)程，從一線城市到四五線城市，房?jī)r(jià)普遍都在下跌。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，二手房市場(chǎng)中，一二線城市的房?jī)r(jià)跌幅甚至大于三四線城市。這是當(dāng)前樓市的普遍狀態(tài)，而少數(shù)核心豪宅的熱銷只是個(gè)例。



你可以長(zhǎng)期看好核心城市，但從目前來(lái)看，這并不是普通人入手房產(chǎn)的好時(shí)機(jī)。因?yàn)槠胀ㄙ?gòu)房者能夠買(mǎi)到的房產(chǎn)價(jià)格仍在下跌。同時(shí)，當(dāng)前高層對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度轉(zhuǎn)向健康發(fā)展的方向，增加保障性住房供應(yīng)，這對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)越來(lái)越有利。當(dāng)然，這種有利條件仍然存在一定的門(mén)檻，但至少比之前的高房?jī)r(jià)和高泡沫時(shí)期要好得多，那時(shí)高企的房?jī)r(jià)幾乎將購(gòu)房大門(mén)封死，即使六個(gè)家庭的積蓄也可能無(wú)力購(gòu)房。



當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著一定的下行壓力，但隨著政策調(diào)整和市場(chǎng)機(jī)制的不斷完善，市場(chǎng)逐漸修復(fù)的可能性正在慢慢顯現(xiàn)。特別是那些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好、人口流入量大的城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊具備較大的發(fā)展?jié)摿�。此外，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，各地政府可能在“金九銀十”期間推出更多政策措施，如購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等，以刺激購(gòu)房需求。這些政策的實(shí)施將有助于提升購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)意愿，從而促進(jìn)銷售量的增長(zhǎng)。



我可以明確告訴大家，當(dāng)前樓市幾乎所有數(shù)據(jù)都在下滑，“前期的政策效果逐漸減弱，整體來(lái)看，購(gòu)房者的信心嚴(yán)重不足�！�



此外，居民對(duì)未來(lái)收入增長(zhǎng)持悲觀態(tài)度，加上房?jī)r(jià)持續(xù)下滑的預(yù)期暫時(shí)無(wú)法逆轉(zhuǎn)，這些負(fù)面情緒交織在一起，導(dǎo)致消費(fèi)信心受阻。



如今，購(gòu)房決策已不僅僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)行為，它更多地與居民的收入穩(wěn)定性以及房?jī)r(jià)上漲預(yù)期緊密關(guān)聯(lián)。



基于此，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正穩(wěn)定，就需要采取一系列更有針對(duì)性的政策措施。9月份，唯一可能的利好或許就是存量房貸利率下調(diào)的政策了。



要刺激消費(fèi)，居民手里得有足夠的資金才行。讓國(guó)家直接發(fā)錢(qián)或讓企業(yè)加薪顯然不太現(xiàn)實(shí)，當(dāng)前的大環(huán)境下，不被降薪或裁員已經(jīng)是萬(wàn)幸了。



因此，減輕居民的房貸負(fù)擔(dān)無(wú)疑是一種有效的辦法。大家每年節(jié)省下來(lái)的這部分資金可用于消費(fèi)，這對(duì)于提振內(nèi)需具有重要意義。



目前，新發(fā)放的貸款利率在很多城市已經(jīng)低至3%以下。新貸款與舊貸款之間超過(guò)1%的利率差異，確實(shí)讓人難以接受。



從政策時(shí)機(jī)來(lái)看，降低存量房貸利率的窗口期已經(jīng)到來(lái)。就像2008年那樣實(shí)行房貸利率統(tǒng)一調(diào)整，將產(chǎn)生積極的影響。



至于存量房貸利率下調(diào)的利好政策能否穩(wěn)定房?jī)r(jià)，以及其持續(xù)時(shí)間有多長(zhǎng)，目前尚難以定論，但估計(jì)能維持一個(gè)月左右。



不過(guò)，這一政策仍然是值得我們共同期待的！



在北京購(gòu)房這一重大決策上，是否入手新房已不再是一項(xiàng)簡(jiǎn)單的投資行為，而是要求購(gòu)房者深思熟慮并結(jié)合多重現(xiàn)實(shí)條件作出明智選擇。如今的時(shí)代背景下，盲目購(gòu)房難以復(fù)制過(guò)往的財(cái)富增長(zhǎng)神話，取而代之的是對(duì)市場(chǎng)敏銳度和購(gòu)房專業(yè)知識(shí)的深度倚重。尤其在樓市分化日益明顯的當(dāng)下，每一個(gè)購(gòu)房決策都需要精心策劃，以免因誤判而導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值的潛在損失。



為此，廣大購(gòu)房者亟需借助專業(yè)的房產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)，來(lái)確保自身不動(dòng)產(chǎn)配置的安全與增值。不論是初次置業(yè)的新手，還是經(jīng)驗(yàn)尚淺的購(gòu)房者，都能在我們的專業(yè)指導(dǎo)下，避開(kāi)購(gòu)房陷阱，找到最適合自己的房產(chǎn)項(xiàng)目。現(xiàn)誠(chéng)意邀請(qǐng)有購(gòu)房意向的朋友，掃描下方二維碼添加我們的官方微信，即可享受到一對(duì)一的免費(fèi)咨詢服務(wù)。



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