別不信，房價(jià)難再大漲這是多重因素的綜合考量的必然結(jié)果！

房價(jià)趨勢

近二三年年來，關(guān)于房價(jià)走勢的討論不絕于耳。一些專家大V和房產(chǎn)中介還在幻想著新一些的上漲，但在諸多因素的交織影響下，房價(jià)已難以重現(xiàn)往昔的大幅上漲態(tài)勢，這是毋庸置疑的。


首先我們從人口因素來看，人口減少已成為不可忽視的現(xiàn)實(shí)。隨著近些年來出生率的持續(xù)下降和老齡化的加劇，對住房的需求必然逐步萎縮。房子作為居住的載體，其需求主體是人，當(dāng)人口規(guī)模縮減，住房市場的剛需力量也隨之弱化。就如同一個萎縮的市場蛋糕，難以支撐房價(jià)的持續(xù)大幅攀升。例如，一些小城市由于人口外流嚴(yán)重，新建的住宅小區(qū)入住率極低，大量房屋空置，這便是人口減少導(dǎo)致住房需求不足的直觀體現(xiàn)。有些交房多年的小區(qū)入住率不足三成的比比皆是。

當(dāng)下年輕人生活態(tài)度的轉(zhuǎn)變也對房價(jià)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。在現(xiàn)代社會，輕松生活的理念愈發(fā)深入人心，年輕一代不再將擁有房產(chǎn)視為人生成功的唯一標(biāo)志。他們更注重生活品質(zhì)的即時(shí)提升，不愿為了一套房子背負(fù)沉重的貸款壓力，從而犧牲當(dāng)下的生活樂趣。許多年輕人選擇租房，以靈活的居住方式來滿足自身的生活需求，這種消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變使得購房需求不再像過去那樣強(qiáng)勁。有網(wǎng)絡(luò)調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，超過半數(shù)的受訪年輕人表示，在高房價(jià)和高品質(zhì)生活之間，他們會優(yōu)先選擇后者，這充分反映出年輕群體對購房的謹(jǐn)慎態(tài)度。


再看房屋本身的特性，房子屬于極耐用品，其使用壽命可達(dá)上百年之久。與汽車、家用電器、手機(jī)等快速消費(fèi)品不同，這些產(chǎn)品會因技術(shù)更新?lián)Q代或物理損耗而需要頻繁更換，從而持續(xù)產(chǎn)生新的市場需求。但房子在建成后，很長時(shí)間內(nèi)都能滿足居住功能，這意味著市場上對新建房屋的需求不會一直處于高位。一旦存量房足夠滿足居住需求，新建房屋的市場空間就會被壓縮，房價(jià)上漲也就失去了重要的支撐動力。

從經(jīng)濟(jì)與貨幣政策層面分析，如今貨幣擴(kuò)張速度明顯減緩。在去杠桿、化債務(wù)的大背景下，政策的重心在于優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、降低金融風(fēng)險(xiǎn)，而非大規(guī)模增加貨幣供應(yīng)量來刺激房地產(chǎn)市場。過去房價(jià)的快速上漲，在一定程度上得益于較為寬松的貨幣政策環(huán)境，大量資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域推高了房價(jià)。但如今這種貨幣環(huán)境已不復(fù)存在，房價(jià)自然難以再現(xiàn)大幅上漲的盛景。例如，在一些城市，由于資金收緊，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資難度加大，開發(fā)商拿地?zé)崆闇p退，土地市場交易活躍度下降，這也間接影響了房價(jià)的走勢。

另外我們從市場供需關(guān)系的本質(zhì)出發(fā)，房價(jià)最終是由供需決定的。當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在天量的套牢盤，這就如同股票市場中的高位套牢情況一樣。要想讓房價(jià)上漲以解套這些套牢盤，需要極為龐大的資金量和漫長的時(shí)間周期，據(jù)業(yè)內(nèi)估計(jì)，至少也需要三五年 的時(shí)間來消化。有高盛預(yù)測國內(nèi)的房價(jià)將在2027年見底甚至還有更為悲觀的預(yù)測，在這期間，市場很難有足夠的動力推動房價(jià)大幅上揚(yáng)。而且在小城市，空閑房屋數(shù)量眾多，租售比嚴(yán)重失衡。在這些地區(qū)，租房往往比買房更具經(jīng)濟(jì)合理性，房價(jià)也逐漸呈現(xiàn)出“鶴崗化”的趨勢。很多網(wǎng)友也紛紛表示，在小城市買房投資已不再是明智之舉，甚至有網(wǎng)友調(diào)侃，與其背負(fù)高額房貸在小城市買房，不如將資金用于其他更有意義的投資或消費(fèi)，如旅游、自我提升等。


綜合以上這幾方面的因素來考量房價(jià)，當(dāng)前的房價(jià)絕無理由再有上漲的可能，無論是從人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)觀念、房屋特性，還是從貨幣政策、市場供需等多方面因素綜合考量，房價(jià)都已失去了大幅上漲的基礎(chǔ)。在未來，房地產(chǎn)市場大概率將進(jìn)入一個平穩(wěn)調(diào)整的階段，房價(jià)能保持平穩(wěn)或緩慢下跌已屬不易，大漲更是缺乏邏輯支撐。