杭州瓶窯房價 2.2 萬：名校落地存疑，地鐵要等 5 年，要上車嗎？

房價趨勢

2025 年 7 月 13 日，瓦倫西亞理工大學和北京航空航天大學簽下合作協議，計劃在杭州開校區。消息一出，杭州瓶窯的房產中介群里立馬熱鬧起來，大家都在說這地方要火。可翻開杭州住保房管局的數據，6 月杭啟云珹府加推 12 套房子，就 12 個人登記，這冷清勁兒和中介們的熱情比起來，實在有點反差。瓶窯這地方，新房均價才 2.2 萬 /㎡，在杭州算是價格洼地了。現在有了名校和地鐵的消息，它的房價到底能不能漲起來？這事兒，還真得好好掰扯掰扯。


先說這名校落地的事兒。瓦倫西亞理工大學在西班牙理工類大學排第三，2024 年的世界大學學術排名里有它的名字。按協議說，2026 年 9 月就要開始招生了，可具體建在余杭區哪兒，到現在也沒個準信，只是說可能在瓶窯。北航和這所西班牙大學，2023 年才開始正經來往，之前也沒什么太深的合作基礎。

有人覺得，學校建起來，一萬名師生能帶動購房需求。但你去瓶窯的樓盤看看就知道，在售的 8 個項目里，70% 都是 120㎡以上的大戶型，而高校周邊最搶手的 90㎡以下小戶型，在這里占比還不到 15%。再說了，中法航空學院在余杭已經辦了兩年學，它所在的未來科技城，房子賣完還得等 18 個月，可見學校對樓市的拉動，可能沒大家想的那么神。

不過，也有支持的聲音。他們覺得，國際高校落地，長遠來看肯定能帶來人才，有人才就有住房需求。而且，學校周邊慢慢會形成配套，像餐飲、租房這些行業都會跟著發展，時間長了，對房價總會有正面影響。就像杭州的下沙，早年因為大學城，周邊房價雖然漲得慢，但確實比沒學校的地方穩當。


再看地鐵的事兒。浙江省發改委 6 月 20 日回復說，地鐵 2 號線和 12 號線要延伸到瓶窯，還進了《杭州城市軌道交通線網規劃（2021-2035）》。

這就讓人犯嘀咕了。2022 年杭州臨平喬司板塊通了地鐵 9 號線，一年時間，房價從 2.8 萬 /㎡漲到 3.1 萬 /㎡，漲了 10.7%，那是因為地鐵實實在在通了。可瓶窯這地鐵，還得等至少 5 年。更現實的是，現在瓶窯 85% 的在售房子都是現房或者準現房，這些房子能等到地鐵通車那天嗎？畢竟，房子放著也是成本，開發商可能等不起。

但也有人覺得，規劃就是希望。只要地鐵確定要建，哪怕晚幾年，也會給市場一個預期。就像當年杭州未來科技城，地鐵規劃剛出來時，房價就有一波小漲，雖然中間也有波動，但長線來看，還是跟著配套起來了。

再說說瓶窯現在的樓市情況。綠城・雲溪里的排屋均價 3.45 萬 /㎡，華昭府的高層才 2.05 萬 /㎡，價格差得有點多，這也能看出瓶窯樓市的分化。杭州鏈家的數據顯示，2025 年上半年，瓶窯二手房掛出來賣的多了 40%，可每個月平均才賣 32 套，照這速度，現有的房子得賣 23 個月才能賣完。


2024 年 10 月，瓶窯有 5 個樓盤搞過購房補貼，每套補 4 萬，可效果一般，總共才賣了 89 套，同期良渚板塊賣了 217 套。還有個數據挺關鍵，瓶窯規劃的智能裝備產業園，到 2026 年估計能增加 2000 個工作崗位，但現在板塊里等著賣的房子有 1.2 萬套，崗位和房子數量差得也太多了，誰來買這些房子呢？

不過，也有樂觀的人認為，產業發展需要時間。智能裝備產業園剛起步，以后可能會吸引更多企業進來，崗位慢慢就多了。而且，瓶窯房價低，對一些預算有限的購房者來說，還是有吸引力的，只要配套跟上，不愁沒人買。

把這些事兒放一塊兒看，有幾個問題確實繞不開。第一，良渚板塊房價 2.6 萬 /㎡，比瓶窯高，但商業配套是瓶窯的 1.8 倍，你說多花點錢買良渚的配套，還是少花點錢買瓶窯的潛力？這得看個人需求。第二，地鐵規劃出來后，瓶窯二手房掛牌價漲了 5%-8%，可實際成交價格卻在降，這種虛高的價格能撐多久？畢竟，買房子看的是實際成交，不是掛出來的價格。第三，北航中法航空學院周邊的房價數據顯示，高校對房價的拉動一般不超過 3 公里，可傳說中的新校區離瓶窯核心區還有 5 公里，這利好能不能傳到瓶窯核心區，也是個疑問。


瓶窯老街有個土生土長的王師傅，他說：“2017 年就聽說要通地鐵，現在我那房子也沒漲到當時想的價。” 這話其實挺實在的。規劃再好，也得落地才算數。瓶窯現在有了名校和地鐵的利好消息，但這些利好能不能真正轉化成房價上漲的動力，還得看一步步的落實。

對普通購房者來說，要是你打算長期持有，比如住個十年八年，那瓶窯的配套慢慢起來，可能真是個機會。但要是想短期投資，那風險就得好好掂量掂量，畢竟市場變化快，誰也說不準以后會怎樣。

瓶窯現在就像個站在十字路口的地方，一邊是看得見的利好規劃，一邊是當下冷清的市場。它到底能不能逆襲，沒人能打包票。但有一點是肯定的，不管是漲是跌，最終還是得靠實實在在的配套和人氣說話。你要是打算在瓶窯買房，會怎么選呢？