成都青白江房價從8000到4800，全款讓30萬仍滯銷？

房價趨勢

同樣是成都的房子，差距真的能大到讓人咋舌嗎？一邊是錦江區新房均價沖到 35302 元 /㎡，開發商還在搶地；一邊是青白江房價跌到 4866 元 /㎡，全款讓利 30 萬都沒人接。2025 年這波樓市分化，到底藏著什么門道？


說實話，核心區的熱度真的超出預期。天府新區麓湖板塊 140㎡的房子，安居客 9 月 28 日的掛牌價都到 47200 元 /㎡了，比上半年又漲了一截。就連成華區萬年場地塊，龍湖拿下的樓面價都要 15800 元 /㎡，更別說錦江區柳江街道那塊地，直接拍出 41200 元 /㎡的天價。這背后其實是供應在收縮，2025 年全市計劃供房比去年少了 2.7 萬套，核心區庫存去化周期最短才 5 個多月。

遠郊的日子卻讓人揪心。青白江的新房成交價根本不是傳聞里的 6000 元 /㎡，安居客 9 月 30 日的記錄顯示，當地某公寓實際才賣 4950 元 /㎡，整個區域均價就 4866 元 /㎡左右。更麻煩的是庫存，去化周期超 30 個月，開發商資金鏈風險陡增，爛尾的擔憂不是空穴來風。租金回報率也慘，跌破 1.5%，投資這里簡直是給自己挖坑。

二手房市場的撕裂感更明顯。2025 年 1-9 月，90㎡以下小戶型成交占比 52%，天府新區這類房子占比都過半了，剛需確實是主力。但高新、錦江的次新房議價空間才 5%-8%，遠郊那些 20 年房齡的老房子，掛牌價降了還得再讓點，金牛區一套 89㎡的從 200 萬降到 130 萬，照樣賣不動。這就是現實，好房子不愁賣，差房子沒人要。


說到成交量，1-9 月新房賣了 65000 余套，同比漲 8%，但頭部區域快到 7000 套，尾部的連 200 套都不到。改善型需求也在冒頭，120㎡以上戶型占比 32%，天府新區更是達到 33.6%。不過我最近陪朋友看房發現個有意思的點：改善族只認現房，規劃中的配套根本打動不了他們，畢竟誰也不想踩坑。

為什么會分化成這樣？政策其實也在推波助瀾。2025 年 7 月那 17 條新政取消了部分限售，本想刺激需求，結果二手房掛牌量直接突破 27 萬套，非核心區更難了。剛需這邊更糾結，主城新房門檻高，遠郊又怕通勤 —— 青白江到主城 1.5 小時，地鐵 S13 線還沒獲批，誰敢賭？


土地市場的信號最真實。主城 5 區供地只占 29.2%，開發商不搶才怪；遠郊供地占 80%，卻頻頻流拍，今年都三宗了。庫存壓力也差太多，錦江區才 5.36 個月，青白江卻超 30 個月，新津有的盤首付 5 萬就能上車，可購房者還是猶豫。

說到底，成都樓市早不是閉眼買的時代了。核心區靠稀缺性抗跌，但 3 萬多的單價普通人夠不著；遠郊便宜，卻可能砸手里。尤其是二圈層邊緣的期房，真的要慎選，爛尾風險太高。


現在新政剛出，有人說這是入場機會，有人罵是接盤陷阱。你覺得當下在成都買房，該頂著壓力沖核心區的 “安全牌”，還是賭遠郊的 “政策紅利”？畢竟月供超過收入 50% 的壓力，可不是誰都扛得住的。