二手房連跌41個(gè)月！9月房價(jià)數(shù)據(jù)出爐，普通人還能買房嗎？

房價(jià)趨勢

9月百城房價(jià)數(shù)據(jù)揭開了中國樓市的最新“雙面鏡”：一面是二手房價(jià)格連續(xù)41個(gè)月環(huán)比下跌，跌幅仍達(dá)0.74%；另一面是新房價(jià)格逆勢微漲0.09%，結(jié)構(gòu)性分化愈發(fā)明顯。這種“冰與火”的態(tài)勢，不僅是數(shù)字的跳動(dòng)，更是千萬家庭住房選擇的真實(shí)寫照——有人在二手房掛牌量高企中猶豫觀望，有人在核心城市優(yōu)質(zhì)新盤里尋找機(jī)會(huì)，樓市正經(jīng)歷一場從“普漲普跌”到“分化求生”的深層變革。

二手房：41個(gè)月連跌背后，“以價(jià)換量”成常態(tài)

9月百城二手房均價(jià)13381元/平方米，環(huán)比下跌0.74%，同比跌幅擴(kuò)大至7.38%。更刺眼的是，這已是自2022年2月以來的第41個(gè)月連續(xù)下跌，季度跌幅也從二季度的2.12%擴(kuò)大至2.26%。前三季度累計(jì)下跌5.79%，意味著一套100平方米的房子，不到一年就“縮水”約7.9萬元。

分城市看，沒有一個(gè)梯隊(duì)能獨(dú)善其身。一線城市作為“抗跌標(biāo)桿”，9月環(huán)比下跌0.60%，雖略好于二三線，但1-9月累計(jì)跌幅已達(dá)3.64%；二線城市跌幅最狠，環(huán)比下跌0.87%，累計(jì)跌6.47%；三四線城市環(huán)比跌0.68%，累計(jì)跌5.96%。曾經(jīng)被視為“安全墊”的一二線城市，如今也難擋下行壓力——究其原因，高掛牌量是核心癥結(jié)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市二手房掛牌量普遍處于歷史高位，部分城市甚至突破15萬套，買方市場下，“降價(jià)跑量”成為業(yè)主共識(shí)。

值得注意的是，9月重點(diǎn)城市二手房交易活躍度已出現(xiàn)回升跡象，但“量升價(jià)跌”的組合說明，市場信心仍未真正恢復(fù)。購房者不再盲目入場，而是更挑剔房源質(zhì)量、區(qū)位配套，這種“理性回歸”讓二手房市場進(jìn)入“擠水分”的深水區(qū)。

新房：核心城市“撐場面”，三四線仍在“去庫存”

與二手房的低迷形成對比，9月新房均價(jià)16926元/平方米，環(huán)比微漲0.09%，同比上漲2.68%。但細(xì)究數(shù)據(jù)會(huì)發(fā)現(xiàn)，這種“上漲”高度依賴核心城市的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)。

一線城市是絕對主力：9月新建住宅價(jià)格環(huán)比漲0.48%，同比漲6.78%，前三季度累計(jì)漲4.49%。上海、北京等城市核心地段的新盤，憑借地段稀缺性和產(chǎn)品力，仍能吸引高收入群體入場。比如上海徐匯濱江某項(xiàng)目，開盤均價(jià)12萬元/平方米，開盤去化率超80%，印證了“好城市+好房子”的市場號(hào)召力。

二線城市則“勉強(qiáng)維穩(wěn)”：環(huán)比僅漲0.01%，同比漲1.72%，累計(jì)漲0.97%。成都、杭州等強(qiáng)二線城市，通過優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)、聚焦改善型產(chǎn)品，支撐了價(jià)格基本盤，但多數(shù)普通項(xiàng)目仍需通過“特價(jià)房”“首付分期”等優(yōu)惠去化。

三四線城市則完全是另一番景象：環(huán)比下跌0.35%，同比跌1.30%，累計(jì)跌1.23%。這些城市新房庫存去化周期普遍超過18個(gè)月，“降價(jià)跑量”仍是主流策略。某三線城市開發(fā)商坦言：“現(xiàn)在不是賺不賺錢的問題，是能不能活下去——只要有人買，價(jià)格可以談。”

租賃市場：旺季退潮，租金延續(xù)下行

住宅租賃市場也未能幸免。9月50城平均租金34.74元/平方米/月，環(huán)比跌0.39%，同比跌3.76%。學(xué)齡家庭租住高峰期結(jié)束后，市場需求明顯回落，疊加部分城市房源供應(yīng)過剩，租金短期難有起色。

分城市看，一線城市租金相對抗跌，北京、上海環(huán)比跌幅不足0.2%，但廣州、深圳部分非核心區(qū)域租金跌幅超1%；二三線城市租金壓力更大，不少城中村房源掛牌價(jià)較年初下跌5%-8%。對于租房群體，這或許是“短暫利好”，但長期來看，租金與房價(jià)的聯(lián)動(dòng)性意味著，租賃市場的低迷也折射出住房市場整體的調(diào)整壓力。

政策“組合拳”加力，四季度或成關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)

面對市場調(diào)整，政策端正密集發(fā)力。中央層面，國務(wù)院批復(fù)10個(gè)地區(qū)要素市場化配置試點(diǎn)，聚焦“盤活存量土地”；自然資源部明確“鼓勵(lì)市場化方式盤活閑置土地”，試圖通過土地供給側(cè)改革緩解庫存壓力。

地方層面，深圳、上海等核心城市率先“破局”：深圳放寬非核心區(qū)限購，社保不滿1年也能買2套；上海優(yōu)化房產(chǎn)稅政策，非戶籍家庭購二套房可享稅收優(yōu)惠。這些政策直指“需求端”，試圖降低購房門檻。與此同時(shí)，河南、福建等地?cái)U(kuò)大公積金使用范圍，支持“裝修提取”“稅費(fèi)提取”，廣東、山東等省份發(fā)行近200億元專項(xiàng)債券收購閑置土地，從“供給端”加速去庫存。

政策效果已初現(xiàn)端倪：9月核心城市二手房帶看量環(huán)比回升15%-20%，部分項(xiàng)目去化率提升。但要真正實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”，還需更多合力——比如降低存量房貸利率、優(yōu)化限購限貸政策等“增量工具”仍有空間。

四季度展望：分化中尋找機(jī)會(huì)，理性比“抄底”更重要

對于四季度樓市，有三個(gè)趨勢值得關(guān)注：

其一，核心城市新房供應(yīng)將放量。上半年房企在一線及強(qiáng)二線城市競得的地塊，預(yù)計(jì)四季度集中入市，優(yōu)質(zhì)新盤的增加或帶動(dòng)局部市場熱度。但需注意，“好房子”不意味著“漲價(jià)”，開發(fā)商仍會(huì)以“合理定價(jià)”換取去化。

其二，二手房“以價(jià)換量”持續(xù)。高掛牌量背景下，價(jià)格仍有下行壓力，但跌幅可能收窄。對于剛需群體，若遇到“價(jià)格合適、配套成熟”的二手房，可擇機(jī)入場，但切忌盲目追低——地段、學(xué)區(qū)等核心價(jià)值仍是抗跌關(guān)鍵。

其三，市場分化不可逆。一線及強(qiáng)二線城市將依托產(chǎn)業(yè)和人口優(yōu)勢，率先企穩(wěn)；三四線城市則需更長時(shí)間消化庫存，部分缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的城市，房價(jià)或進(jìn)入“慢跌通道”。

9月房價(jià)數(shù)據(jù)告訴我們：中國樓市早已不是“閉著眼買房就能賺”的時(shí)代，也不是“全面崩盤”的危局。它正站在從“高速增長”向“高質(zhì)量發(fā)展”的轉(zhuǎn)型路口——對買房人而言，理性判斷城市價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值，比糾結(jié)“房價(jià)漲還是跌”更重要；對行業(yè)而言，告別“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”，聚焦“好房子、好服務(wù)”，才能穿越周期。

四季度的樓市，或許不會(huì)有“V型反轉(zhuǎn)”的驚喜，但大概率會(huì)在政策托底與市場自愈中，慢慢找到新的平衡點(diǎn)。而對于每一個(gè)身處其中的人，保持耐心、看清趨勢，就是最好的“置業(yè)策略”。